中小房地产企业取地策略研究.pdf

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1、投资理财中小房地产企业取地策略研究厦门轨道交通集团有限公司黄劲裕摘要：作为房地产企业，需要获取的资源包括：土地资源、人力资企业去合作，中小房地产企业正好可以把握这一契机。源、资金资源、品牌资源等。而土地资源是未来最重要的资源．没有土地三、土地收购与置换资源，其它一切将是空谈。对房地产企业来说。首先任务就是设法获取(一)收购有土地的公司土地资源，有了土地资源，其它的资源问题都会得到解决。因此，如何获中小房地产企业可以考虑收购一些拥有土地项目的独立公司．按得土地将是房地产企业尤其是中小房地产企业长期发展的一个战略性照土地的价格对其股权进行收购，即以股权转让或增资扩股的方式收问

2、题。时此，笔者结合自身工作经验就中小房地产企业的拿地策略进行购对方公司，进而获得对方的土地。这种方式并不是对方直接转让土地探讨。给自己，而是通过收购对方公司的股权间接获得的。按照我国财政部与关键词：中小房地产企业取地策略税务局的相关文件，通过股权转让，国家不征收营业税、土地增值税和土地资源的稀缺性和重要性，使得房地产企业争夺土地资源的竞契税等，因为它只涉及到股权层面的变更，并未涉及到土地实际的物权争日趋白热化。土地拍卖的机制，使得房地产开发商要获取土地资源首变动。这样中小房地产企业在通过股权转让方式收购拥有土地的公司先要有资金。随着国家房地产宏观调控越来越重。实际上每个企

3、业对资时，可以免交相当于成交额3％契税的。相对于直接的土地使用权以及金的运作要求也越来越高。如何有效运用资金，获取更多好的资源，是在建工程的转让，中小房地产企业通过这种方式获取土地资源所付出现在房地产企业面临的挑战。对于中小房地产企业，在资源获取的困境的的成本更低。因此，这也是近年来使用比较多的一种方式。之下，应避免在高度关注的市场上与同行竞争，避免各种残忍的搏杀场(二)对拥有大量土地的企业进行收购面出现。中小房地产企业发展必须努力寻找新的思路和发展模式。下面有些企业并非是开发企业。但是它却拥有大量的土地资源，而且其就中小房地产企业常用的几种取地策略进行分析。所持的土地资

4、源日后可以通过某种方式改变其用途，甚至改变这些土一、招标、拍卖、挂牌地的性质。中小房地产企业可以考虑购买或收购这些拥有土地的企业，政策的引导将土地推向市场，市场化的招拍挂已成为当今房地产这样也就拥有了这些企业的土地．这也是房地产行业中拿地经常采用开发企业获取土地的主要方式。的一种方式。比如某一工厂拥有大量的土地资源，中小房地产企业将其(一)招标收购后，可以使用其中的一部分土地用来维持原有的生产，而将另一部是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面分土地用于自己的项目开发等等。这种情况是允许的，因为在收购这些投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方

5、进行评标决标，企业后，这些土地的使用权已经归收购方，也就是说中小房地产企业相然后择优而取。这种方式适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装当于是在开发自己的土地。饰装修工程等。相对来说，招标形式可以控制地价飙升，进而在一定程(三)土地置换度上抑制今后的房价。土地置换通常有三种方式。第一是用地换地。比如说某块地不能用(二)公开拍卖来开发，只能用于某些特殊行业，那么中小房地产企业就可以寻找这类是指在指定的时间和地点。由土地行政主管部门在公开场合对指特殊行业。假如说这块地只能盖医院，那么中小房地产企业就可以通过定地块的使用权主持拍卖，首先由拍卖主持人喊出底价，再由参加的各置换的

6、方式，将原来建设医院的用地用来开发，因为在规划当中原来医竞投者开始轮番报价，最终出最高价者获得所拍卖土地的使用权。在这院的用地是可以开发的。像这种以地置地的方式，还是普遍存在的。第种形式下，所有的开发商都处于同一起跑线上，相对比较公平。拍卖是二是转换，即以好换坏，以小换大等。比如用城外一块很大的地换取城一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行为。但是，土地里很小的一块土地等，这种情况也是普遍存在的。第三是资产置换，比拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。如说中小房地产企业自身留有部分房产，那么它可以考虑用它的商业(三)挂牌用房，与那些拥有土地的资产进行交换。它是介于招标

7、与公开拍卖之间的一种弥补型方式，也可以说是一四、与拥有土地资源的企业、项目合作种调剂方式，是对各方关系的一种协调。这种方式下，土地的交易条件(一)与拥有土地资源的企业合作在一定时间内由土地交易机构进行公告，并接受交易申请。比如交通位在合作建设的工程方面，国务院18号文做出了一些特殊规定。比置不是很理想、条件比较特殊、旧城改造、危房改造等成本比较高，只要如说对某些厂矿所拥有的的建设用地，可以将其中一部分用于经营。而有一个竞投者就可以了，可以采取挂牌的交易方式。另一部分用来解决自己员工的住房问题。这样，中小房地产企业可以考二、投资