发商首次取地的驱动因素模型@取地

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1、开发商首次取地的驱动因素模型世联研究模型[关键字]：开发商、取地、驱动因素[简介]：此模型通过分析万科和金地两家企业在首次进入某个城市或区域时拿地的规模、位置、时机等，得到一线开发商首次取地的驱动因素。2通过对开发商的访谈总结，开发商购买意向地块的KPI体系（关键绩效指标）KPI体系政府支持力度国家/地方行业政策土地储备、年度开发计划资金调动/融资能力房地产市场发展阶段研判开发能力/收益、风险预期全国战略布局意向城市区位/土地用途/规模宏观政治/经济环境内因外因区域市场容量/竞争程度开发商访谈3开发商表示近期不会在本项目范围取地，因为区域价值低，但都认为未来肯定有很大发展潜力典型开发商

2、访谈在无锡开发了几个大盘，从公司战略考虑不准备在无锡拿其他地了。不知道本项目所在区域，肯定很陌生，无锡还有很多好地出让，未来竞争会很激烈。——无锡顺驰项目拓展部近5年应该不会在锡山区拿地，从目前的土地价值上来看很低，虽然在人口消费方面有支撑，但不属于无锡市的热点区域，像太湖新城未来还有很多地出让，应是本项目最大的竞争区域。从无锡万科的拓展方向上来看，鹅湖不是公司主要关注的区域。不太了解鹅湖/荡口在哪儿，但听说鹅湖在区位上与新区的关系要比与锡山区的关系紧密后，表示未来肯定是有很大发展潜力，毕竟首创已经进入锡山区了。——无锡万科项目拓展部谭经理鹅湖的区域市场容量有限，不能全作一居，作二居资

3、源不够强势，第二居所所在地例如马山、蠡湖都存在很大竞争，东亭也会截流部分客户，锡山下半年或明年上半年首创的项目要面世了，将会分流部分客户，但一线开发商进驻，肯定会炒热这个片区，发展前景看好。——湖滨一号开发商胡总监4金地在各城市首次取地项目一览城市项目时间位置占地建面容积率北京格林小镇2002亦庄北京经济技术开发区内（五环以外，离国贸中心16公里，15分钟车程）375亩30万平方米1.25上海格林春晓2003位于嘉定区真南路、众仁路口，紧邻外环线及规划中的R3轻轨线，车行30分钟至人民广场，R3线建成后15分钟左右至徐家汇200亩9.40万平方米0.70武汉格林小城2004洪山区南湖板

4、块746亩65.69万平方米1.5东莞格林小城2004东莞大道与四环路交汇处200亩25万平方米1.9天津格林世界2005津南区大沽南路延长线与外环线交口，非城市中心的地理位置，但处于天津城市重点发展方向556亩50万平米1.4宁波金地国际花园2006鄞州新区（高标准的市政与交通配套，但人气显然不足，宁波人对于鄞州新区有一定的心理隔阂）101亩西安曲江尚林苑未开盘曲江（西安富人区）大雁塔正南面约1公里，雁塔南路与雁南三路交汇处103亩7.26万平方米1.75万科在各城市首次取地项目一览城市项目时间位置占地建面容积率北京城市花园95年顺义区，京城东北郊、首都国际机场附近398亩30万平米

5、1.16上海城市花园93年七宝镇地区，上海七宝七莘路3333号80万平米武汉四季花城2001年金银湖畔409亩27万平米1天津万科水晶城2003年天津南部社区670亩40万平米0.9杭州未定2006年江干科技园，九堡地区127亩2.2佛山四季花城2003年佛山黄岐镇，距离广州非常近650亩50万平米1大连城市花园2003年大连沙河口西北路243亩22.4万平米1.38沈阳城市花园94年铁西区77亩8.3万平米6开发商首次取地的驱动因素金地主要选择城市的动力点区域，目前主要沿着在市区黄金地段开发高档项目和在郊区开发大规模的新市镇项目的两极化开发思路发展。万科主要在城市外围的未来城市发展方

6、向上取地，其次以交通为导向取地也是主要原则。驱动因素成本驱动增值空间驱动政府规划驱动价格势能驱动规模——大规模，势能很重要是否第一次进驻这个城市土地增值开发增值7TheEnd8