苏州枫桥青城项目市场研究分析报告

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1、上海华燕置业有限公司营销代理事业部敬呈苏州枫桥青城项目市场研究分析报告上海华燕置业发展有限公司营销事业部2008年9月报告纲要项目解读房地产市场简介区域房产市场解析项目定位及分析项目解读——项目概况及技术指标项目基础资料：地址：新区长江路463号（何山路口）总用地面积12356㎡；总建筑面积53139㎡；地上建筑面积40354㎡；地下建筑面积12785㎡（地下1层6332㎡，地下2层6453㎡）；建筑占地建筑面积30232.73㎡；建筑密度53％；绿地率20％面积6506㎡；商业建筑面积9028.04㎡；酒店式公寓；

2、容积率3.27；停车位224个（地上134个，地下90个）；建筑高度25.95米；项目形态：2层商铺＋6层酒店式公寓（局部7层）；1F：22套商铺；2F：30套商铺＋24套酒店式公寓；3F：100套酒店式公寓；4F：100套酒店式公寓；5F：91套酒店式公寓；6F：82套酒店式公寓；7F：78套酒店式公寓；8F：60套酒店式公寓；共计52套商铺＋535套酒店式公寓项目解读——项目地理位置：优越本案东侧：长江路西侧：新区公园南侧：何山公园北侧：何山路行政中心区域旅游资源区域新区CBD区域项目解读——项目周边环境：完善齐

3、全津桥公园新区二中何山公园绿宝商业广场苏州实验中学玉山公园苏州汽车西站新区CBD中心项目解读——项目交通环境：便捷何山路站轻轨三号线建设苏州轻轨三号线预计2015年通车，全程路线为：新区城铁站（浒墅关）－鸿文路－泰山路－马运路－华山路－何山路－苏州乐园－狮山路－玉山路－竹园路－横山路－横塘镇－吴中西路－新郭路－友新路－宝带西路－宝带东路－迎春路－吴中东路－吴东路－娄葑镇－独墅湖路－国宾路－斜塘镇－莲葑路－苏胜路－金塔路－星塘街－沈浒路－苏虹东路－唯亭城铁站项目解读——项目区域环境小结商业机能：绿宝广场提供高档购物、餐

4、饮休闲及娱乐设施，周边地块具有商业规划前景居住机能：本案周边已形成较多中高档住宅小区，居住氛围浓厚商务机能：随着次商业中心的前景的逐步呈现，以及轻轨何山路站点的实施，此区域的商务机能也将逐步呈现。小结：（1）项目周边配套成熟，居住氛围浓厚，适合住宅类产品打造。（2）地理位置优越，但处于城区边缘，对于酒店公寓“地段”是第一要素来说，项目是否可行还需进一步市场论证。报告纲要项目解读房地产市场简介区域房产市场解析项目定位及分析房地产市场简介——最新整体市场全市8月上月变化量变化幅度销售总套数（套）26243037-413-

5、13.60%销售总面积（㎡）291569.45362037.06-70467.61-19.46%销售均价（元/㎡）6656.936694.48-37.55-0.56%表：8月苏州住宅类商品房成交状况市场观望气氛浓厚，供应量增加，成交量继续萎缩。政策持续强硬，房地产市场的“冬天”真正来临。（房企限贷令：建设用地闲置两年禁止发放抵押贷款）房地产市场简介——最新分区房产市场区域成交套数（套）上月成交套数（套）成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）金阊区18415914956.436358.91沧浪区13818316324

6、.117322.30平江区35026534813.684953.22园区965843110026.997578.04高新区158323172766132.64吴中区27151633635.217797.17相城区55872964535.885352.79表：8月份各区住宅类商品房成交状况高新区共成交158套，较上月减少了165套，降幅为51.08%占全市总成交的6.02%房地产市场简介——最新分区房产市场图：8月苏州各区住宅成交面积比例图园区古城区吴中区新区成交均价7578.045856.437797.176312.

7、64图：8月苏州各区域成交均价对比从今年4月以来，全市月成交均价基本呈现震荡整理下行的趋势，从波峰接近8000元/平方米一路下行到目前的6500元/平方米的位置。从目前市场运行情况看，处于7、8月淡季的苏州楼市并没有出现大的下滑，主要是因为目前这一价格基本是市场真实价格的体现，经过宏观调控以及市场自身的调整，水分、泡沫已比较少，因此也可以将6500元/平方米这一价格看作是苏州楼市的价格底线。从实际情况看，这一价格的构筑也还算比较稳固。随着“金九银十”的到来，销量肯定将有一定程度的提升，与之而来的便是成交价格的提升，因

8、此未来一段时间，楼市均价将逐渐呈现上行的趋势，但是这种走势能保持多久、究竟又能走多高，那就要通过市场的实践来检验了。报告纲要项目解读房地产市场简介区域房产市场解析项目定位及分析区域房产市场解析——最新区域房产市场时间成交套数（套）成交面积（㎡）单套面积（㎡）成交均价（元/㎡）2008年7月32332423.52100.386118.562008