苏州美丽新世界市场研究分析报告

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1、苏州美丽新世界市场研究分析报告第一部分苏州整体经济指标……………………………………………1苏州房地产市场综述…………………………………………2相似和竞争个案分析…………………………………………4客源分析………………………………………………………9分坪研究………………………………………………………13投资回报分析…………………………………………………1<#004699'>7投资心理分析…………………………………………………20第二部分商业环境的变迁………………………………………………23观前地区商业环境……………………………

2、………………30市场供给状况分析……………………………………………35商场经营模式的比较…………………………………………38商场客源分析…………………………………………………40商场业态分析…………………………………………………41本案优劣势分析………………………………………………43市场机会点分析………………………………………………45目标消费群体分析……………………………………………46壹，苏州整体经济指标苏州地处以上海为龙头的长江三角洲经济带内，受大上海的辐射及江浙沪沿线区域整体经济的规模效应影响，可持续发展的潜力巨

3、大，投资环境健康良好，可预期的回报丰厚。据苏州市2001年统计年鉴，去年完成国内生产总值（GDP）1<#004699'>760亿元，经济总量列全国城市第六位，居“长三角”经济带次席，江苏省首位。2001年财政收入总量209亿元,首次跃居江苏省首位，比上年增长32%,财政收入占国内生产总值的11.88%。2001年苏州人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，按可比价比上年增长12.3%。而2002年的人均GDP预计达到4200美元，超过预期目标。2002年国民经济和社会发展的主要预期目标为：GDP增长12%，财政收入增长1

4、5%以上，全社会固定资产投资增长13%以上，进出口总额增长13%，实际利用外资35亿美元，社会消费品零售总额增长10%以上，城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长5%以上，城镇登记失业率控制在4.5%左右。图一：近五年苏州市人均GDP走势图图二：近五年苏州市GDP与财政收入走势图贰，苏州房地产市场综述据有关部门统计，2001年已销售各类商品房屋269万平方米，销售额48亿余元，同比增幅分别达到36%。今年苏州的房地产热继续升温，销售一路看好，全省商品房房价涨幅平均为<#004699'>7.<#004699'>

5、7％，苏州却超过了全省平均水平一倍多，达到了16.4％。1-11月房地产开发共完成投资额92.<#004699'>7亿元，开发面积达1228万平方米，分别同比增长<#004699'>7<#004699'>7.0%和56.2%；各类商品房销售面积达316万平方米，增长1<#004699'>7.6%，销售额达6<#004699'>7.4亿元，增长39.3%，其中市区住宅每平方米售价2396元，比上年同期猛增409元/平方米。通过2001年的销售统计数字可以看出，苏州市住宅物业的销售量占到各类商品房面积的92％，其他用房销售面积

6、还不足10％。各类商业用房相对还比较缺乏。某种意义上说，苏州市目前这种房地产产品结构有待进一步优化。相信在基本解决了居住问题之后的苏州，其他商用房的功能会进一步凸显，巨大的商机正蕴涵其中。观前三期工程中，改建拓宽后的邵磨针巷新增10间门面房，销售时有<#004699'>700多人要求购买，为此观前招商服务中心只好采用竞价销售方式，最高单价26000元／平方米，最贵的一套达900多万元。国家自1996年以来第八次减息以后，1年期的定期存款利率已经降到2％以下（1.98%），扣除20％的利息税和通货膨胀率，钱存在银行里利息的收

7、益率已经降到可以忽略不计，手中有一些“闲钱”的市民开始考虑投资置业进行保值升值。由于过去的一两年间苏州的商业气氛持续向好，在住宅、写字楼和商用物业中，尤以商铺的投资前景最为看好。目前苏州商铺市场的投资回报率一般在8％至10％之间，而且市场供应的品种比较多，可供选择的余地比较大，加之租务活跃，可以保障一个稳定的租金收入。以目前的市场来看，市场的供应以大面积商铺为主，由于总价高，置业门槛比较高。根据调查，发现现在市场需求量最大的是总价在50万元以下的商铺，但这种商铺的供应量相对最为紧俏。投资商业铺面现在还为时不晚，目前房地产市

8、场正处于上升阶段，很多人还在持币观望，这时候瞅准机会买下几个门面，不亚于买进一大把原始股。投资商铺的理由高回报率对于大多数投资者而言，投资收益率是测算房地产投资价值的重要依据。2001年商铺投资收益分析：商铺的投资回报率为8-12%，有的甚至达到15%以上。购买小区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商