苏州豪宅项目市场分析报告_24页.pdf

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1、苏州豪宅市场分析¶豪宅定义¶目前豪宅市场分析¶园区豪宅市场分析¶未来豪宅市场1豪宅的核心价值就在于其稀缺性豪宅定义豪宅是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。整体上，豪宅一般拥有以下特征：一、稀缺资源真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有，可以是自然资源，人文资源，城市资源，也可以是三者的结合。人文资源园林、行政中心、教育、历史遗迹稀缺的资源稀缺的资源景观资源湖泊、山、城市公园……城市资源CBD、行政中心2一、稀缺资源CBD豪宅CBD豪宅景观豪宅景观豪宅人文豪宅人文豪宅湖西CBD金鸡湖片区古城区湖西CB

2、D中心，周边已经金鸡湖是开放的、现代古城区是最能体现苏州有大量的成熟的写字楼的、时尚的城市公园，2500年历史文化所在，项目，如世纪金融大厦、凭借优美的湖景资源和在区域发展和古城保护国际大厦、星海大厦、完善的配套，周边高端背景下，区内的土地越高峰会等等，这些项目楼盘云集，如水巷邻里发稀缺。在苏州的园林已经吸引了大量的国际花园、中海御湖熙岸等附近，已经是千万豪宅企业集团的入驻，因此等。未来更有顶级开发的聚集地，如平门府、该片区也成为了苏州豪商绿城、新鸿基、九龙庭园、拙政东园。这些宅片区之一，有环球188仓地块的入市，区域市楼盘很

3、多已经成为藏品。等项目场品牌影响力大，3豪宅的核心价值就在于其稀缺性豪宅定义二、产品稀缺开发商通过产品创新与品牌号召力，在产品上构建了其稀缺性。比如中海湖滨一号的空中花园首创、晋合细致化精装；比如绿城品牌、新鸿基品牌在其他城市制造的一系列精品均成为区域内有号召力的产品。正因为资源和产品的稀缺，豪宅在市场上又表现出：1、豪宅的价格领跑城市动态；2、豪宅的客户是社会财富金字塔的顶层3、豪宅的产品必然具有不可复制性。目前苏州整体市场上，真正的豪宅产品仍然较少，更多的仅为高端公寓。4苏州豪宅市场分析¶豪宅定义¶目前豪宅市场分析¶园区豪

4、宅市场分析¶未来豪宅市场5苏州高端住宅分布苏州高端住宅主要分布在太湖度假区、新区和园区湖西的CBD、古城板块、金鸡湖板块。金鸡湖和独墅湖板块依托全国最大的城湖西CBD市内湖泊资源和国际化的生活模式，为苏金狮山路CBD州第一居所的豪宅聚集区（本报告中将他鸡古城统称为金鸡湖板块）湖板块板古城区由于土地资源的稀缺、独有的历史块文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为环太湖板块苏城又一豪宅散落区；新区和园区湖西的CBD：这里云集了大量的高端写字楼项目，吸引了大量的国际企业集团的入驻，因此该片区也成为了苏州豪宅片区之一。太湖板块依靠

5、独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区（太湖也是城市的资源，其影响力是全国性的，本报告将不作为重点）；6目前在售的豪宅产品主要集中在园区金鸡湖区域,未来更多也集中在该区域中信项目招商雍景湾平门府玲珑湾环球188新地国际公寓晋合水巷邻里新鸿基金色家园绿城项目中海御湖熙岸九龙仓仁恒双湖湾星屿仁恒绿城项目中海胥江府星岛仁恒中海独墅岛保利项目在售待售7目前苏州豪宅产品主要集中在园区，为品牌开发商作品,多借助湖景为主要豪宅资源板开发总建面容积装修配项目名称公寓产品类型主力面积均价豪宅资源块商积率置万科尚珑万科85万2.2高层1

6、60-190250001500金鸡湖景湾高层、小高层、御湖熙岸中海26万1143、16716000毛坯金鸡湖景多层水巷邻里晋合10万1花园洋房、小高140-180360003600金鸡湖景金鸡湖花建屋11.8万0.68小高层、多层150-17023000毛坯金鸡湖景园金精装公寓(高层/鸡星屿仁恒仁恒10万1.28148;180140001800独墅湖景小高层)湖板联排260-320联排24000块本岸万科15.5万0.8联排，叠加叠加250-270叠加15000毛坯/联排240-270联排25000御湖熙岸中海26万1联排双拼

7、独栋毛坯金鸡湖湖景双拼300-320双拼30000水巷邻里联排30000-金鸡湖湖景晋合10万1联排联排357-3734500花园35000联排24000湖星岛仁恒仁恒17.2万0.58联排独栋联排240-290毛坯独墅湖湖景景房460008目前苏州豪宅产品主要集中在园区，为品牌开发商作品,多借助湖景为主要豪宅资源接上容积板块项目名称开发商总建面积公寓产品类型主力面积均价装修配置豪宅资源率88-胥江府中海16.8万3.5高层11000毛坯胥江140;170古城独栋独栋900-古城人文板块平门府华润9.6万0.7独栋320-52

8、0300001500与园林130,140,1金色家园万科24万1.8小高层、花园洋房140001800/70环球188润建14.8万10酒店式公寓83-150250003000CBDCBD板块新地国新地国际公寓2.6酒店式公寓110-175200003000CBD际9万9苏州