锦绣天河房产项目市场分析报告.pdf

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1、锦绣天河市场分析报告目录一、广州房地产市场总体态势二、锦绣天河SWOT分析三、竞争态势分析四、锦绣天河目标消费群分析1市场研究营销咨询中心锦绣天河市场分析报告一、广州房地产市场总体态势今年下半年，广州楼市呈现明显的供需两旺的态势，各项指标也表明，新一轮的房地产快速发展时期已经到来。广州市区与郊区的大融合，进一步推进了郊区盘的发展；广州北抑南拓的市政规划、番禺目前的房地产发展态势，都表明了南村版块不久将成为广州楼市的新亮点。2市场研究营销咨询中心锦绣天河市场分析报告1.广州房地产市场需求平稳增长，新上市量经过短暂的平寂之后也迅速恢复，新一轮房地产快速发展时

2、期已经开始。从供求关系来看：广州楼市需求平稳，供需矛盾进一步缓和，但下半年楼市呈现出明显的急速上升情况，表现出供需两旺的趋势。近三年的住宅供求量趋势图批准预售住宅总面积（万M2）预售成交登记总面积（万M2）2000年7006001998年1999年（预计）今年上半年今年1-9月500批准预售住宅总550400面积（万M2）602.89475170.29397.62300预售成交登记总500面积（万M2）200495.53543228.78484.410001998年1999年2000年（预计）（资料来源：市国土房管局）•去年到今年上半年，开发商显然是在

3、蓄势待发，新开发面积连续下降15%多，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下，依然强劲，保持了8%左右的增长，势头较好。•在地铁、撤市设区等多种利好消息的刺激下，广州市区下半年头三个月的住宅上市量就比上半年增长了近1.4倍，交易量增长了1.1倍，楼市呈现出明显的供求两旺的态势。承继国庆期间的火热情况，保守估计今年全年的新上市量和成交量可分别达到550万和500万平方米。3市场研究营销咨询中心锦绣天河市场分析报告从开发投资情况看：各项指标同比均有较快幅度的增长，广州房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。广州今年1-9月房地产投资情况广州今年1-

4、9月住宅开发情况数额同比增长幅度数额同比增长幅度房地产开发投资192.35万M232.50%住宅开发投资135.61亿元36.00%房地产施工面积3083.66万M210.2%住宅施工面积2078.44万M210.7%新开发面积670.17万M239.9%住宅新开发面积541.79万M240.8%新项目开工率21.7%4.6%住宅新开工率26.1%•99年广州商品房新开工面积比98年下降了15.2%，商品房施工面积仅略增了0.5%，而今年1-9月，无论是开发投资额、施工面积和新开发项目都比去年同期有了非常大的增长，又一轮的房地产发展快速启动了。•住宅新项

5、目的开发以40%的速度增长，根据房地产的开发周期，在今后3--5年的时间，将会形成一个住宅的集中供应高峰期，新一轮楼市的竞争将会更激烈，因此，目前进入开发阶段的楼盘，一定要有相当的前瞻性和前卫性。4市场研究营销咨询中心锦绣天河市场分析报告2、价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多层则缓慢回升；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀高。高层与多层价格趋势对比广州市商品住宅成交均价走势高层住宅多层住宅(人民币)元/平方米700060005000400030001/992/993/994/995/996/997/998/99

6、9/9910/9911/9912/991/20002/20003/20004/20005/20006/20007/20008/2000（资料来源：市国土房管局）与去年同期相比，上半年高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%；与第一季度相比，第二季度多层住宅的均价小幅回升1.39%，高层住宅均价下降2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。郊区盘主要为多层，它们在价格上攀扬带动整体多层所致。5市场研究营销咨询中心锦绣天河市场分析报告城内盘与城郊盘价格的对比城内盘从高档豪宅到普通小区，平价出街较为平常。珠江

7、新城新推的新城海滨花园10楼以下的不到6500元就可买到，远洋明珠均价为6500左右，比先出道的“前辈”低了不少；一向以高姿态出现的锦城花园国庆期间也给出了惊喜价，原来均价一直在9000-10000港币，现在则降为8700元/M2。较低档的物业，即使是地铁概念盘如绿茵翠庭、富景花园也都在4000元以下，国庆期间异常火爆的第二个金碧花园，带豪华装修均价仍然在3600元左右。郊区盘在景观、空气上的优势日益显现，价格节节攀升。白云高尔夫由刚推盘时的2700元的均价，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的丽江花园、洛涛居和奥林匹克花园，在撤市设区和地铁

8、利好消息宣布不久，价格马上上调了3%--5%不等的幅度，几乎每一次推新盘，价格就