杭州嘉里建设枫桦居全案营销策划

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1、营销策划提案嘉裏建設華豐項目第二部分项目定位第三部分产品建议附平面表现第一部分市场研究第四部分项目演绎杭州市场板块市场第一部分市场研究杭州概况杭州城市发展规划城市经济运行杭州住宅市场申花路板块拱西板块九堡板块滨江板块三墩板块转塘板块华丰板块第一部分市场研究杭州是浙江省政治、经济、科教、文化中心、长江三角洲的重要中心城市以及全国15个副省级城市之一。截至2006年末，杭州全市土地面积16596平方公里，户籍总人口666.31万，其中市区土地面积3068平方公里，市区人口414.17万，共辖上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、萧山、余杭八城区。2006年全市实现地区生产总值（GDP

2、）3440.99亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3％，连续16年保持两位数增长。全市按户籍人口计算的人均GDP达到51871元，增长13％，按国家公布的2006年平均汇率计算，达到6505美元。丝绸、纺织、机械、电子、化学、造纸、医药、轻工、食品等行业是杭州支柱产业。一、杭州概况杭州市杭州市场二、杭州城市发展规划第一部分市场研究杭州将通过实施“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”战略，优化生产要素配置，重构城市空间形态，形成以市区为核心、县城为依托、中心镇为基础，资源共享、功能互补、协调发展的市域网络化城市。规划中杭州都市区域由“一主三副、双轴六大组团、六条生态带”组

3、成。“一主三副”即主城——老城区，即下城、上城、西湖、拱墅、江干五区和副城——江南（滨江及萧山）、临平、下沙城；“双轴”即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴、南北向以主城—江南城为轴线的城市发展轴；“六大组团”即临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭、良渚组团；“六条生态带”即西湖—灵龙（灵山、龙坞）、径山—西溪、超山—半山、皋亭山—彭埠、石牛山—湘湖、青化山—航坞山—新街，以及东部沿江湿地等相间于中心城区、外围组团之间设置的6条生态隔离带。跨江沿江建设新城，东扩南下加快发展，西进北上发展旅游，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的城市新格局，推动杭州从“西湖时代”迈入“钱塘江时代”。第一

4、部分市场研究三、城市经济运行图1:杭州市近年生产总值数据来源：杭州市统计局经济总量保持较快增长。2006年,全市生产总值(GDP)达到3440.99亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3％，连续16年保持两位数增长，城市整体经济发展情况良好。第一部分市场研究图2：历年杭州固定资产投资及增幅情况数据来源：杭州市统计局2001年以来杭州固定资产投资持续增长，2003年增幅达到最高点，此后受国家宏观调控影响，增幅明显回落，06年达到1460.54亿元。尽管如此，03年之后，固定资产投资的增长仍保持在每年10%以上的水平。从快速增长过渡到了稳健增长的时期。第一部分市场研究图3：200

5、1-2006年土地推出情况数据来源：杭州国土资源局第一部分市场研究四、杭州住宅市场由于杭州的土地市场一直采取不饱和供应的政策，在2003年之前公开出让的土地供应量一般都在100万平方米以下，2003年是杭州市土地放量的第一年，也同时成为迄今为止供应量最为充足的一年，当年共推出地块63宗，346.32万平方米。2003年之后，市政府虽然计划推出不低于2003年的供应量，但实际执行上并未能达成，2004年和2005年的实际推出量分别为234.81万平方米和224.08万平方米。到了2006年调控政策频出，政府在推地方面的举措日趋谨慎，2006年杭州市范围内共供应土地66宗，总供应面

6、积为2448442.9平方米，约合3673亩，超出计划供应量46.9%，与2005年相比总供应量增加了9.3%。其中供应住宅用地1772245.9平方米，约合2658亩，占供应总量的72.4%，比2005年增加了572178.9平方米。第一部分市场研究表1：2003-2006年杭州商品住宅市场数据时间开发投资额（亿元）施工面积（万M2）新开工面积（万M2）竣工面积（万M2）批准预售面积（万M2）销售面积（万M2）2003年162.431541.4781.56431.98383.49504.772004年216.012285.36818.39473.61547.84554.082

7、005年270.092761.92740.64568.82745.97491.712006年365.343794721.21583.5750.8520.5数据来源：杭州市统计局第一部分市场研究杭州的房地产市场近几年发展迅速，开发投资额从2003年的258.85亿元增至2006年的365.34亿元，年增长率在10%—30%之间。历年的新开工面积在2004年达到顶峰，为818.39万平方米，2006年回落至721.21万平方米；商品房竣工面积历年均保持了增长态势，其中2006年竣工量最大，达到了