策源杭州市嘉里桦枫居开盘前策略报告

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1、嘉里·桦枫居开盘前策略报告（策源机构2008.11）目录一、首批房源位置建议二、首批房源价格推导三、首批房源认购前销售工作计划一、首批房源位置建议：5#楼针对嘉里·桦枫居12月初开盘计划的安排，首批推出房源建议为5号楼，共108套房源。Ø目前市场主流需求是年轻群体的首次购房，5#楼以81平米的两房（46%）和89平米的紧凑三房（25%）为主，市场接受度高，四房比例25％，与客户积累比较也比较接近；Ø5#楼同时有两房、三房、四房，产品多样性，客户选择余地大；Ø5#楼临近杭波路，位置较差，且南向不具备景观资源，适合首期的低价入市策

2、略，撬动市场；Ø5#楼户型紧凑，具有总价优势；首批房源配比：户型面积套数比重（%）A两房81㎡5046%B三房一卫89㎡2725%C小四房132㎡2725%复式148㎡44%合计108100%二、5#楼定价:建议最终成交均价为8400元/M2,表价为8600－8700元/㎡.在保持目前市场环境走势相对平稳的情况下，报告认为随着本次首批房源热销带来的人气、现场售楼处、样板房、会所规划等逐步落实的情况下，下批房源可以有5％左右的价值提升，同时因房源质量的提升，二批房源价值也可以直接提升。1.杭州主城区市场环境10月1日到31日主城

3、区成交住宅1162套，与9月同期相比，缩减了10.1%；进入11月份，以前9天的成交量来看，比10月份同期少成交30套，下滑趋势仍在延续，整体成交量仍在低位运行。虽然杭州24条、财政部和央行等救市措施不断，有部分银行推出房贷细则，但实际操作性不强，同时受宏观经济下滑等因素影响，新救市政策也并没有产生“立竿见影”的效果，反而进一步加深了消费者预期房价将下降、政府将出台更有力的救市措施的观望。2.比较个案选定作为本项目5#楼价格判断的依据，分别选定本版块、上下游版块的典型竞争楼盘作为比较：l区域内的竞争楼盘主要是元都新景；l上游板

4、块为拱西板块，选定南北西岸作为参考楼盘；l下游板块为丁桥板块，选定广宇上东城作为参考楼盘。元都新景今年以来月度去化套数参考个案近期的销售情况：n元都新景9月、10月和11月成交套数分别为6套、2套、3套，可以明显看出，受整个市场降价的影响，元都新景从9月份开始成交乏力。现有价格对市场的吸引力较小，需进一步下调。经验判断：至少仍存在10－15％的价格下调空间。n广宇上东城开盘日期开盘报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）总套数(套)预定/成交（套）去化率10月20日7300704645324/5417.2%从预定客群来看，主要是内部员

5、工预定、丁桥本地居民、补偿拆迁户和外部少量客户为主；开盘优惠措施：开盘价7300元/平米，订房提供95折，实际成交价7000元/㎡；另外上东城推出内部员工订房优惠：首付两成，两年后若退房，公司给予年回报10%，内部预订约20套。从以上可以看出，上东城开盘以来，成交不太理想，其回款压力较大。广宇公司资金压力较大，不排除进一步调低价格的可能。n南北·西岸该项目8月开盘13000元/㎡，当月仅销售6套；9月初推出特价房，特价11000元/㎡，去化63套；10月份去化基本也停滞，去化仍就十分缓慢，现有价格难以提供销量。经验判断仍至少存

6、在10％的价格下调空间。1.类似房源价格判断因本次项目推出的是5＃楼，为增加可比性，竞争个案的直接比较房源也将采用临路房源，如比较个案在售没有临路房源，则采用调整房源价差的方式，将其还原为临路房源可能的价格，增加可比性。选定比较房源和价格还原：项目名称比较楼栋楼栋成交均价（元/㎡）楼栋特点与南侧临路房源价差判断可比较临路房源价格（元/㎡）元都新景13号7984北侧临路、南侧对小区景观－7%7425上东城10号6786南侧临路0％6786南北·西岸17号楼10252北侧临河景、南侧对小区景观－12％9022上东城10号楼在小区的

7、位置南北·西岸17号楼在小区的位置元都新景13号楼在小区的位置1.产品竞争力比较报告采用量化的方式，从地段价值、环境、配套、交通、产品规划、绿化、发展商品牌、交房进度等多个比较因素量化分析，得到本项目和比较项目的产品竞争力综合得分：比较因素项目名称权重（%）嘉里·桦枫居南北西岸元都新景上东城区域因素40%区位13%地段潜力63432.5片区印象7575.55.5环境8%噪音影响1.51.21.51.21.5生活气氛21211自然景观4.534.533交通6%人车分流22222道路交通43332.5配套15%教育配套534.53

8、3生活配套64543市政配套21.521.51本体素质（42%）规模332.52.53居住氛围32322小区景观43.5333销售周期21.5221楼宇素质14%户型43444层高1.51.51.51.51.5外观1.51.51.31.21.3户型21.21.51.82建材、