武汉盘龙城巢上城项目营销战略与销售执行方案

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1、谨呈：武汉新阳光地产有限公司“巢上城”项目版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦绣公营销战略与销售执行方案司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。合富锦绣地产顾问2008年3月方案概况•方案背景：•本方案是基于第一次提报的基础上，针对发展商的反馈而进一步深化提出。•方案目标：•提出08年项目实际操作中，切实可行的营销思路和执行∑进一步分析市场发展和客户需求，明确产品的定位和价值方向，推导办法，并形成系统出项目的形象特色、推售组合、配套特色、价格及营销手法；性的大盘营销执行

2、∑剖析竞争对手项目的推售及营销情况，明确销售目标、产品组合及营策略。销模式；∑根据目标和开发周期，明确营销阶段划分、阶段性工作重点；∑明确各个阶段的核心节点安排，包括营销活动、包装、推广、定价、销售各个主要环节的具体操作方法。合富锦绣解决问题的运营思路项目解析项目问题结竞争分析机会项目发项目营销界定构分析分析展战略定位执行大盘开发模式研究模式研究案例借鉴项目概况•项目规模：•小区占地近26万方，总建面约65万方，规划总居住6072户。•规划特征：•整体分为三期开发；•高层小高层为主，东面配置部分低层住宅产品；•小区配置会所、音乐厅、艺术

3、馆、幼儿园、景观公园等公共配套；•中小户型产品占据主要比例，公寓产品中90平米以下约占7成；•极低的建筑密度和极高的绿化水平，依靠先天景观条件，形成宜居的社区环境。项目分析项目周边现状分析——盘龙城经济开发区,中低档公寓与高档别墅并存，缺乏高档公寓项目。ò项目位于盘龙城经济开发区，在武汉人心目相对于其他区域较偏，配套较低；ò地块资源优势明显，金银山、甲宝山、露甲山、汤仁海湖与本项目形成紧邻巢NEST三期环抱势态档次较低的商业ò紧靠区内主干道盘龙大道于楚天大道公交291经过本项目，建设中的轻轨在项目区域内有站点；ò盘龙城遗址紧邻本目，给项

4、目、区域带来人文气质。南面汤仁海湖、甲宝山原始地块为农田地面落差达3-9米环境较差的老居住区项目分析区域前景——交通规划存在重大利好，政府规划为盘龙城为其卫星城之一交通更近，心理距离不远阳逻大桥全线运营；天兴洲大桥将于08年9月通车；U2U7E2等多条轻轨直通盘龙城；武汉轻轨图天兴洲长江大桥08年将新增多线公交线车通达盘龙城；过江隧道、过江地铁全线启动；174亿巨资改善交通，全城30分钟通达；国际航空港积极建设中；2020年轻规总线长达227公中环线天河机场里，连通盘龙城与三镇各地。项目总建面为65万平米的规模大盘，物业形态多样的综

5、合项目分析社区项目现位于城市副中心，未来发展潜力巨大，市民对该区域认知度较一般。总建筑面积：649209m2住宅总建筑面积：609123m2商业建筑面积：29714m2总居住户数：6072户容积率：2.75绿地率：38%建筑密度：21%巢上城是武汉新阳光地产继成功精品打造巢NEST后的又一力作。大盘开发模式研究项目解析项目问题结竞争分析机会项目发项目营销界定构分析分析展战略定位执行大盘开发模式研究模式研究案例借鉴大盘成功开发的关键性因素是什么？案例借鉴：深圳四季花城深圳万科城合肥绿城·桂花园山东杨柳国际新城案例1：四季花城开发理念：重视

6、邻里交往、强调统一标识、城职能的一部分重视生活的氛围、生活情趣、邻里之间的交往、相互关系；强调统一轴线、统一标志物、统一构成形态和统一而又有节奏的序列，共享空间接点；为城市居住职能的有机组成部分，开发式开发、各组团之间形成城市居住街区，可分别与外部交往；社区的组团规模以城市的一般住区市政路网间距和合理物业管理半径以及邻里方便交往的有效范围来确定。项目背景：位于深圳龙岗区坂田镇，临近高科技产业和地产于一体的坂雪岗高新技术综合开发区；1999年，项目开发初期，本片区相对市区非常陌生，周边缺乏基本生活配套。四季花城：开发分期与产品组合分期一期

7、二期三期四期五期六期七期开发时间1999.102000初2000.102001.52001.102002.52002.9建筑面积（万M2）7.9811.148.54.255.589.169.23住宅面积（万7.1610.068.53.385.558.948.93M2）商业面积（M2）57153042862554户数7991010737314558760677户均面积（M2）89.61105109.22107.6499.46117.63131.90产品形式多层、小高多层、小多层花园洋房、多层、小多层、联多层、花层、联排高层小高层高层排园洋

8、房、联排配套300米商业小学室外泳池2个迷你泳小型商业街、会所、池、会所街、幼儿幼儿园园销售均价（元3600370039784100400043004800/M2）客户来自罗湖区和福田区的城市白领，周边企业