合富锦绣：武汉巢上城项目2012年度营销总纲提案报告149p

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1、LOADINGLOADINGDGIL武汉·巢上城常州·泰盈八千里武汉·星悦城武汉·西山林语服务全中国重庆·三江希望城武汉·巢上城项目2012年度营销总纲提案报告谨呈：佰昌集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦绣公司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。策划部11-11-212011年，市场垮了巢上城逆势吸金4.3亿2012就要来了市场的走势大致会有两种可能：乐观点：政策放松，市场报复性反弹保守点：政策不变，银行信贷政策适度宽松，刚需HOLD不住

2、了总之，会比今年好2012我们做点什么？巢上城目标销售绝对成功，以较合理的价格实现快速销售。年底销售亿项目层次提升——着力巢上城社区人文精神的建立。打造与项目规模相匹配的大手笔高价值感产品。“巢，厚爱你一生”品牌价值深化。1、项目区位属于武汉城市郊区地带，面临区域市场品质低、价格低、未来供应量大，竞争激烈。2、本项目除了要实现好的成功销售外，还要实现多重目标，给项目提出的挑战比较大。巢上城问题初判巢上城2012年营销目标、任务及问题初判思维导图市场研究2012宏观预判区域市场研究报告思维导图年度目标区域客户研究淡

3、市营销要点淡市营销关键举措困境之下的合富锦绣全年营销思路及推广策略2012年度营销策略2012年度推广策略整合市场研究2012宏观预判区域市场研究区域客户研究4月13号：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12号：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29号：召开的国务院常务

4、会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。宏观政策国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整宏观政策房地产的严厉调控，在未来的一年内，影响将蔓延至全国宏观政策全国价量走势：在历经18个月的宏观调控后，全国商品房销售终于速度放缓、房价走势平稳宏观政策一线城市成交量持续低迷，广州楼市表现差强人意武汉主城区在售楼盘272个，成交均价7794.61元/平方米，较上月价格水平上涨21.19元/平方米，楼市价格环比涨幅0.27%，与去年同期相比增幅16.31%。本月主城区

5、销售套数6425套，较上月减少532套，减幅7.65%，平均每天销量为207套，与去年同期相比增加4.39%。宏观政策武汉市场近三个月由于大量针对刚需的新盘低于预期价格上市，成交量并未出现明显下滑项目名主推产品均价（元/㎡）到场客户成交套数成交率绿地国际金融城87-117㎡两房、三房115套12000150组11196.5%保利中央公馆111-126㎡三房128套8300120组9535.9%泰然南湖玫瑰湾101-130㎡三房128套8300100组6953.9%人信太子湾91-154㎡两房、三房260套7200

6、150组7026.9%万科金域蓝湾85-147㎡三房、四房304套9077—4013.2%万科金色城市79-104㎡两房、三房440套7000—22054.5%九坤秦南郡汇32-70㎡公寓196套、66-110两房、三房248套公寓：10300住宅：9600120组7717%百步亭现代城二区80-127㎡两房、三房、四房382套高层7900、小高层8400260组10026.2%观澜御苑二期86-118㎡两房、三房128套7000403025.0%保利香槟国际64-130㎡两房、三房、四房264套10800340

7、11036.7%大华南湖公园世家三期111-190㎡两房、三房、四房、五房的花园洋房84套10000602833.3%福星惠誉青城华府88-151㎡两房、三房、四房248套8200907028.3%107公馆88-136㎡两房、三房、113套8100702824.8%保利中央公馆90-126㎡两房、三房、132套8300603526.5%保利心语67-90㎡两房、三房、124套7400805645.0%福星惠誉福星城56-87㎡一房、二房、369套860030015040.5%宏观政策进入11月以来，大部分楼盘销

8、售明显吃力，近期新盘开盘成交率不足四成宏观政策武汉市场优惠力度不断加大，优惠形式多种多样1进入观望2局部促销新开项目低于预期价格1全面促销1局部降价1全面降价123456价格走势宏观政策从阶段来看，市场目前处于全面促销和局部降价阶段【市场价量走势】下半年开始，中国房地产市场开始进入由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存及去化时间成为影响量价走势的核心因素。调