金地MIMA项目营销策划精品案

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1、国际口岸•金地制造madeinGemdale第一部分关注市场Itwasthebestoftimes,itwastheworstoftimes,itwastheageofwisdom,．．．．．看政策MIMA看市场MIMA历年住宅实际销售面积2000-2005年深圳市商品住宅住宅存量统计-200.00-100.00-50.000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00数量（万平米）住宅存量21.0853.42237.29-95.00-13.65-197.832000200120

2、02200320042005市场存量基本消耗殆尽！预计2006年住宅总供应面积有望达到880万平方米，对比2005年，增长幅度有望超过20%,但从供需求的角度看仍然是供不应求，不能满足市场。06年一季度成交均价8126元/平，较05年底上涨25.6％，房价继续飙升！市场受供需的不平衡等因素刺激，成交价格一路上扬，05年同比上涨15％。政策分析一、多渠道增加住房供给，进一步调整住房供应结构，保证全市房地产市场供求总量与结构基本平衡。二、加强闲置土地管理，制止囤积土地行为。三、加强经济适用房和公共租赁房建设，完善住

3、房保障体系。四、加强房地产市场监测和预警，完善信息披露制度。五、深化房地产销售制度改革，逐步提高商品房预售门槛。六、加大查处违法建筑和违法用地的力度，严厉打击各类违法建设和违法占地行为。七、完善房地产宏观调控手段，推进房地产税制改革，加强房地产金融调控。八、完善房地产市场监管手段，进一步规范市场秩序。归纳为四个方面的内容：一、增加供应（第1、2、3、6条）二、抑制需求（第5、7条）三、调整供应结构，引导需求（第1条）四、加强市场管理（第４条、８条）增加供应1、增加土地供应（1）政府出让住宅用地新增——2005年

4、深圳商品房开发用地供应则控制在0.8平方公里，今年计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米中，宝安58.8万平方米，龙岗45.3万平方米。今年新增房地产土地供应量比去年计划供应量净增了24万平方米，仍集中在特区外。（2）政府储备用地新增----打击各种违法用地、违法建筑----关外两区956平方公里的一次性转地后的国有化（3）鼓励企业自有用地入市----放宽土地出让条件2、增加商品房供应提高容积率---目前约2.5，拟提高至3-5盘活烂尾楼---放宽条件，如免地价等城中村改造---5年内可释放约1000万平方

5、米3、增加保障性住房供应经济适用房---主要针对深圳户籍人口廉租房---针对非户籍人口，已批地40万平米，最快可明年底入市，约1万套，位于深云路、深康路、及西丽片区1、加税◆物业税试点——短期2年内无法实行◆契税征收方式调整——拟按购买次数征收，第一次1.5%◆提高个人所得税——拟由目前的20%提高到30%◆土地增值税----拟政府制定各片区基准价，按此计征2、收缩信贷◆收紧个人住房抵押贷款业务——首次购买：144平米下的首付提高到三成，豪宅首付提高到五成，二次购买，普通住宅提高至5成，豪宅全额◆收紧开发商开发

6、贷款——取消预售试点及提高自有资金比例收缩信贷的措施对楼市影响较大，但受银行自身利益的影响，真正全面实施的可能性不大，估计可能以普遍提高首付１－２成的形式出台，考虑银行可能用其他的融资工具作类似“二按”，预计影响仍然有限，不足以对楼市造成严重打击，但可有效减缓房价升幅；◆明码标价——南山试点，全市推广◆违规销售——打击内部认购◆非法炒卖——二手未拿证不得代理◆哄抬房价——提价需申报、备案◆恶意欺诈——不得内部优先认购加强市场管理央行上调贷款基准利率0.27个百分点人民币贷款利率调整表2004.10.29前200

7、4.10.29后2006.4.28后6个月5.045.225.41年5.315.585.851-3年（含）5.495.766.033-5年（含）5.585.856.125年以上5.766.126.39个人住房贷款：首付2成，总房价100万，贷款额为80万，按揭15年。按揭利率以优惠利率即基准利率的0.9倍计算，即此次调息之前，按揭利率为5.51%，调息之后，按揭利率为5.75%。以“等额本金还款法”计算：调息前调息后增加额月还款额6540.916643.28102.37还款总额1177364.5119590.5

8、318426.08支付利息377364.45395790.5318426.08可见，此次基准利率上调0.27个百分点，则案例中每月还款额增加102.37元，15年总计增加18426.08元，总的来说，对个人购房的影响并不大。开发商贷款：一个投资额5亿的项目，(不考虑自有资金的因素，因自有资金也有其财务成本)土地投入成本2.6亿，开发投入成本2.4亿。建设期为2年，开发资金假设在整个开发