金地宁波项目营销策划方案.doc

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1、寻找城市的留白金地宁波项目营销策划方案市场分析项目分析发展定位营销推广一、宁波总体概况1、城市位移（1）多心带状城市：宁波、镇海、北仑宁波由三江至北仑为主轴线分散组团带状联系的市区结构，城市区主要发展方向为东位移，开始进入多心的新城发展阶段。（2）新中轴线----科技园区、东部新城、东钱湖新城位于三江与北仑港之间的中间地域将成为新的城市中轴，是宁波2000-2020年一轮城市发展计划的主要发展区域，未来由南至北由东钱湖度假区、东部新城与科技园区构成宁波市区21世纪的市区中轴线。2、房地产：第三轮新城发展（1）卧城与新城的过渡阶段在经历了中心

2、城区改造、边缘卧城集团的房地产发展阶段后，已经进入了以新城为主要模式经由快速交通道路结合的第三发展阶段。主要包括鄞州中心区、东部新城、科技园区和东钱湖新城。（2）土地资源短缺宁波多山，自然生态与景观环境良好，但土地相对短缺，同时前阶段房地产高速发展。房地产主要以相对高密度的方式使用土地。别墅等低容积率产品为稀缺资源。（2）房地产消费市场基础良好历史悠久的港口贸易城市，市民财力殷实。住宅消费与投资能力均很强。民营经济发达，作为房地产高端主力客群的企业主与股东阶层发达。随着对外贸易、外资企业投资和民营企业的现代化，中产阶级也在迅速成长中。（3）

3、房地产泡沫严重前几年宁波房地产过热，投资性构高比例高。价格超越了收入水平。空置率高。但产品与行销品质相对较低。（4）市场走向两极格局目前市场为一波小户型与低总价主导的行情。吸纳前期因房价高涨而累积下的刚性首购需求。换购需求在经过数个月的观望蓄水，在市场小幅回稳在6000元价位后，有进场的回升迹象。同时将要上市的项目也将以不同于小高层、高层形态的联排住宅与电梯多层等低容积率产品切入原由高层覆盖的换购市场区间。（5）预计明后两年入市的项目呈现两极格局：将会推出相当数量的连排、叠加与电梯多层产品，以低密度吸收换购市场。而小高层以总价主导吸收首购市

4、场。3、新城四个主要新城构成了未来5年宁波市场的主轴（1）领先者：鄞州中心区紧邻中心城区同时本身基础较好的鄞州中心区进度最快，已经完成了放量阶段，进入价格提升的最后收尾阶段。（2）崛起者：宁波科技园区本身有产业基础，同时与中心城区联系紧密，周边配套设施将为完善。房地产进度开始进入放量阶段。（3）领导者：东部新城东部新城为新城中最重要的未来市中心，但自身市政基础设施较差，房地产开始开发，但尚未连成板块。（4）稀贵者：东钱湖新城东钱湖新城是城市未来的自然心脏。以其风景区条件及相对于城市其他区域的低容积率，有条件发展为宁波未来的高端居住区。起步较

5、早，已有一定程度的功能开发与设施（启新高尔夫球场、华茂酒店等）分散在周边，在城市中建立起未来的形象认同。但进度缓慢，与中心城区尚未形成密切的联系。四个主要新城构成了未来5年宁波市场的主轴3、市场走向预测100平米左右紧凑面积的小户型产品构成主要的市场行情120-160中面积户型是目前销售最为疲软的需求区间160以上大户型市场中，有着稀缺或独特优势的项目可能成为黑马100-120万市场中低容积的连排别墅产品会是弱市的一个热点三、鄞州中心区市场观点1、板块基本面在城市扩张进程中启动较早的鄞州作为上一轮房地产的主力板块，经过前几年的发展，已经进入

6、成熟阶段，五星级酒店、购物中心等城市级公共设施开始发展，城市凝聚力效应正在逐步兑现。但目前房地产形势尚不明朗，可能构成一个不太有利的时机。特殊的新城独特比较优势2、板块市场面宁波科技园区崛起，指标个案转向。鄞州由原先的中端主流供应板块，演变为跳出中间走两厢的态势城市配套落后房地产发展，空置率高，是投资重灾区。但随着万达广场、南苑白金五星级酒店等城市配套的建设与开业，其居住及城市凝聚力效用将形成一波强有力的释放效应。随着东钱湖新城等开发，其区位距离的认知也将由对比中心城市的弱势转化为对比其他新城的优势。其临近城区连接自然、城市与人文的区位优势

7、将得到更明显的释放。3、鄞州主要项目及其定位主要居住社区：宋诏桥、中心区、大学城宋诏桥：东湖馨园、四明春晓、春江花城中心区：万达公寓、南苑国际、都市森林（南湖花园）市场定位：万达：城市中央公寓，曼哈顿气派，目前占据第一盘的定位春江花城：绿城春江花月的改进版，新古典风格，人文气氛社区。东湖观邸：近郊townhouse社区，稀缺的连排别墅产品。一线品牌发展商。都市森林：本地领导发展商雅戈尔，景观主题推案（森林、湖泊、湿地、城市中心）万达广场：万达公寓一期亮相的２７０余套住宅，已去化２００多套。春江花城：一期定价7300预售遭遇销售抗性，二期立面

8、亮相反而降价形成了销售爆降价后虽然总价仍然不低，但销售率大幅上升。南苑国际：开盘一个月销售80%，南苑国际推出的４００余套精装修房子早已销售一空，公寓房销售接近尾声。春江花城：春