《附房地产新政分析》PPT课件

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1、近年我国房地产市场实态房地产“新政”与困惑各界对房地产发展形势研判的差异1321.近年我国房地产市场实态1.21.31.1房地产价格指数房价与房价收入比百姓讲坛1.4房地产投资1.5房地产泡沫概述1.1百姓讲坛房奴房奴万恶的房价1.2房价与房价收入比全国37大城市房价泡沫排行榜1.3房地产价格指数1.4房地产投资1.5房地产泡沫概述房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上

2、涨。1.5.1房地产泡沫的概念1.5.2房地产泡沫的成因★一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：⑴土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。⑵投机需求的膨胀是诱因。⑶金融机构的过度放贷是促成因素。⑻政策因素⑺结构性矛盾⑹银行信贷的非理性扩张⑸房地产投资的过度增长⑷社会资金盲目投向房地产⑶非理性预期和过度炒作⑵信息不对称⑴地价飞涨★产生房地产泡沫的具体原因1.5.3房地产泡沫问题的解决办法解决房地产泡沫问题可以从供给和(或)需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过挤压法、吸收法、转化法和综合法等方法解决。房地产泡沫挤压法指的是通过降低房地产的

3、市场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要增加供给和限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。房地产泡沫吸收法指的是通过提升房地产内在价值方式降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境、优化房地产产业环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房地产的内在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降低

4、，房地产泡沫程度下降。房地产泡沫转化法指的是降低社会资源在房地产行业配置、将资源从房地产行业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。当房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下降，市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益风险比更高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。在实现房地产泡沫转化时，可以采用市场和行政相结合的手段，但市场手段应该占主导地位。综合法指以上三种方法的综合使用。当房地产泡沫比较严重，特别是出现泡沫经济时间，或者要求在短期

5、内减少或消除房地产泡沫时，可以采用综合法。1.5.4其他国家或地区的房地产泡沫香港房地产泡沫日本房地产泡沫美国房地产泡沫据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后日本地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏账至少高达6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。日本国土交通省20

6、06年3月23日发表的今年1月1日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4．5％，商业用地价格同比下跌了5．6％，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平。商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低水平。日本国土交通省公布的这些数据表明，日本不动产市场虽然经过了长达14年的艰难调整，但不动产泡沫至今还没有被挤干，使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。日本还未恢复！！！2

7、.各界对房地产发展形势研判的差异中央政府房地产开发商普通百姓及部分学者地方政府正方（代表人物）：学者——走入迷途的中国房价卖掉上海可换大半个美国反方（代表人物）：房地产商、政府部门、部分学者中间观点（代表人物）：部分学者——中国房地产整体无泡沫2007房改新政2006国六条3.房地产“新政”与困惑国务院2009最后的呐喊2005新旧国八条2008救市！2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》2005旧国八条2005年5月9日，七部委联合施行房地产新政，即《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中央二套“经济半小时”栏目在5月30日、

8、5月31日、6月1日三天分别播出《杭州不再是炒房者的天堂》、《南京炒房者“泣血卖