漾水人家尾盘阶段营销策划提案

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1、漾水人家尾房阶段营销策划提案一、项目目前背景现状1、市场背景现状◆市场背景随着2011年2月9日央行的再次加息及各地陆续新国八条的出台，2011年的中国房地产市场进入让人不断猜测、观望的一年。2011年的首次加息，与上次加息仅隔45天，虽然一如以往的0.25不足以撼动“房价上涨的预期”，但从2011年整个周期来看，如果加息作用于通胀效果初步显现，物价往下走，但房价仍然上行，那加息继续不可避免。许多经济学者认为，现在实际已经进入了加息周期，今年不排除2-3次加息的可能。加息通道的打开及叠加效应的影响将是巨大的，那么届时房地产市场面临的压力将进

2、一步增加。当然目前房地产市场还将维持一定的上涨，但值得注意的是，“房价上涨预期”的同时“调控政策预期”也在逐渐增强，随着调控政策的铺开落实及迫于货币政策的压力，预计未来的楼市将有所“降温”。同时，各直辖市、省会城市等陆续出台的新国八条，均已提高户籍门槛的限购为重要手段，致使现阶段市场购买量下降，多数开发商和小业主陷入观望，此会促使部分开发商走向合理价格定位或促销策略，但供给的减少一定程度上抵消了需求的缩量，因此房价大幅下跌的可能性不大。◆区域市场从供应角度来看，2010年度，西和县在销商品房面积约为8.8万平米，依据近三年已开发住宅项目及今

3、年即开项目的供应总量，增速过快导致在市场容量和供应结构上稍显失衡，市场竞争将愈加激烈。从需求角度来看，西和县城约为4平方公里，常住人口约为9万，区域人口基数大，区域收入水平较高，改善性需求及刚性需求旺盛。随着县城的持续扩张、县城中心区域土地供应的后续不足，离县城中心近，配套完善、交通便捷的商品房仍是市场的首选。同时，近年的商品房供应量增速而导致的供需失衡，使得消费群在充足房源的多样选择下，消费行为更加理性，区位、户型、规划、配套、价格等均成为消费者目前最为关注和选择的重点。从价格角度来看，央行的加息对普通购房者的影响不大，而新国八条更是对县

4、级市场影响可以忽略不计。影响西和房地产价格的重要因素仍在于其消费结构、需求层次及市场选择层面。目前西和县在售商品房均价为2858元，较2010年初增长10%，市场反应普遍已稍显冷淡。按照10%的同样增速，2011年西和县房地产价格的正常定位应在3100左右浮动，鉴于2011年西和房地产市场现状，涨幅前景不容乐观。◆竞争对手◇西美国际：住宅部分总建筑面积约3.1万平米，为6层多层物业形态，位处新城区，2010年10月23日开盘，开盘价格平均每平米2750元，目前价格每平米3050元，优惠后为2980元。目前销售预估为40%。◇刚泰河滨城：三期

5、住宅总建筑面积约2.5万平米，为6层多层物业形态，位处新城区，2010年8月低开盘，开盘价格平均每平米2650元，目前价格每平米2750元。◇兰天嘉苑：住宅部分总建筑面积约6万平米，两栋6层多层，两栋18层高层，位处中山北路，目前尚未开始销售，报价每平米2750元。2、项目现状◆上客量及成交量◇上客量上客量分析：1.本地市场传统消费习惯。主要购房潮集中在5月至10月之间。2.营销导向影响。项目工程进度、销售执行力与营销活动增加关注度。◇成交量成交量分析：1.营销导向影响。市场热度、优惠营销等仍是多数购房者的关注重点。2.产品营销影响。持续不

6、懈的销售执行与产品概念的宣传，使得购房者对于项目的价格接受程度、对于产品理性认知的程度均有提高。3.销售时段影响。受本地传统消费习惯，5月至10月为最佳销售时间。◆剩余房源分布◇剩余房源分布◇剩余房源楼层分布◇剩余房源面积分布剩余房源分析：1.因工程及销售的起始时间不同，三、四号楼剩余房源较多；2.受项目自身规划及消费习惯影响，二层、十三层、十四层较为滞销；3.107.6平米、108.9平米、109.84平米剩余房源较多；4.以上剩余房源从楼号分布段、楼层段、面积段较为集中。二、漾水人家现房阶段的营销工作总体思路（一）项目现房期营销工作总体

7、思路随着漾水人家项目各楼体的逐渐封顶，项目现房阶段的营销成为快速去化存量房、保证项目如期完成销售任务、为开发商带来最大利润的工作重点，根据市场情况分析、项目剩余房源的分布、项目工程建设的逐步完善、我司初步得出以下项目现房阶段营销工作思路。1.充分利用先天优越的区位环境项目的区位环境较为便捷、优越，故可利用具备的先天优越的条件以“现房+品质”为主题，继续宣传“西和中心区花园式精品智能化住宅典范”，塑造独特的品牌形象。2.改善现存营销中的不足项目作为小高层建筑，受固有消费习惯影响及自身规划影响，在目前西和房地产市场上竞争力稍显不足，项目现房阶段

8、必须做好一切细致的营销规划，与使现有的资源得以充分合理的利用，提高项目的综合素质，树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。3.把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场