房地产估价、市场法

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1、《房地产估价理论与方法》一、收益法基本原理二、净收益及其估算三、报酬率的确定四、房地产收益价格的估算五、收益法估价总结与应用实例内容提要：房地产估价方法—收益法一、收益法基本原理1、收益法的概念及其两种类型2、收益法的理论依据与适用范围3、收益法估价操作步骤4、收益法计算公式（一）收益法的概念及其两种类型收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。（一）收益法的概念及其两种类型收益法可以分为直接资本化

2、法和报酬资本化法。1）直接资本化法：是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的报酬率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。2）报酬资本化：是一种现金流量折现法，即房地产价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。（二）收益法的理论依据与适用范围收益法的理论依据是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。房地产的价格＝收益法的适用范围收益法的适用范围是有

3、收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。搜集并验证有关数据资料预测估价对象的未来收益求取报酬率求取收益价格如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;如净收益累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法选用适宜的收益法公式计算收益法估价操作步骤（三）收益法估价操作步骤收益法的特

4、点1、收益法具有严格的理论基础。2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格。3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与报酬率确定的准确度。（四）收益法的计算公式根据收益法的基本原理，假设净收益和报酬率都已知的条件下，我们来讨论收益法的各种计算公式。根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理公式化：1、收益法基本公式V—房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。ai—房地产未来净运营收益，通常简称净收益。r—房地产的报酬率。n—房地产自估价时点起至未来可获收益的时间，通常为收益年限。1、收益法基本公式（1）在实际估价中，一般假设报酬率长期不

5、变，即r1＝r2＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为：1、收益法基本公式（2）上述公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。假设净收益发生在年初为a初，则将其转换为发生在年末的公式为：a末=a初(1+r)1、收益法的基本公式（3）公式中a、r、n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。在实际中，如果a、r、n之间的时间单位不一致，则应对其进行相应的调整。由于惯例上

6、是采用年报酬率，所以一般是将月或季、半年的净收益调整为年净收益。1、收益法的基本公式（4）当上述公式中的ai每期不变或者按照一定规律变动及n为有限期或无限期的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例。2、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年，二是收益期限为无限年期。（1）收益期限为有限年的公式（1）有限年期的情形（净收益每年不变）01235n-2n-1……净收益每年不变有限年期现金流量图aaaaaaaV=？4a（1）有限年期的情形（净收益每年不变）[例1]某房地

7、产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，报酬率为10%，则该房地产的收益价格为：＝195.60（万元）2、净收益每年不变的公式（2）收益期限为无限年的公式2.净收益每年不变公式a.直接用于测算价格[例2]某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计该宗房地产正常情况下的每年净收益为8万元；该类房地产的报酬率为8.5%，请计算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的收益价格计算如下：（3）净收益每年不变公

8、式的作用＝91.52（万元）b.用于同一房地产不同期限的价格换算；[例3]已知某收益性房地产50年的收益权利的价格为3000元/平方米，报酬率10%，试求其30年收益权利的价格。＝2852.38（元／平方米）c.用于比较