玛歌庄园-别墅提案-百惠勤(NXPowerLite)

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1、玛歌庄园营销企划思考北京百惠勤广告有限公司提案目录：一、天津别墅市场状况及重点市场研究、分析二、玛歌庄园核心价值再认识三、玛歌庄园营销方法论及营销概念构想四、玛歌庄园营销企划策略五、公共关系营销思考与执行六、示范区/样板间体验营销思考一、天津别墅市场状况及重点市场研究、分析1、别墅开发的宏观利好◇本市在售和正在规划的别墅项目十余个，总建筑面积接近150万平方米。卡梅尔、天鹅湖等别墅项目05年底前开盘；东丽湖·万科城、红磡领世郡、京津新城等老别墅项目推出后续产品；朗钜·天域、唐郡等项目则跃跃欲试，广告推广早已展开。◇下半年新面市别墅，主要分布在市区梅江南区域及边缘区镇

2、。如梅江南区域卡梅尔、红磡领世郡、松江水岸公馆等。边缘区镇万科东湖、京津新城·上京别墅新组团、唐郡等。预计占到住宅总面市量的30%左右。2、别墅发展走向别墅类市场热点开始逐渐分散，市场进一步细分，多元化经济型别墅市场发展潜力很大。预计别墅供应量将放大，成交也因此有所回升，产品价格会上涨，上涨幅度趋于缓和。从设计上，别墅产品的私有化空间，与产品的私密性更加得到开发商的重视。◇一个方面，独立别墅的面积更趋于理性，换句话说就是为更多的人所接受。总价控制、面积控制，各项都趋近于小型化，经济型别墅多半以中小户型为主。这样容积率和平面占地都追求更为经济。◇另一方面，有一些不是独

3、立别墅的别墅，也就是联排、双拼、叠拼等等，在今年放量的别墅市场上占绝大多数，这类的别墅并不能算是真正意义上的别墅。◇整体别墅市场的类型定位和面积定位都在往下走，这种往下走并不是说走向低档，而是说更适合中国的国情。一方面它让更多的中产阶级有能力消费得起，另一方面让别墅盲目地追求豪华的感觉有所改进。3、别墅上市量◇别墅市场分布在梅江、西青、东丽三个板块，分布较为集中，别墅成为主流供应，市场竞争激烈。别墅为本土客户需求为主，建筑风格趋于多样化，从北欧、北美风都有体现，在售项目表现为别墅与小高层别墅与高层的混合型产品，出现了同质化的倾向。◇本市在售别墅项目已有十余个，总面积

4、接近140万平方米。4、客群分析在有别墅购买需求的客户中，只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验，他们可以被称为“经验客户”。而且其中大部分为外籍人士（7.1%），少部分为港澳台同胞（3.7%），外省市与天津籍客户所占比例小于2.5%。结合其他一些案例研究情况，形象地说：9位别墅买家中，只有1位是经验客户，其余8位都是初次购买居住。由此可见，天津别墅市场的客户群体中的大多数人自身发展较快，但对别墅尤其是中高档别墅的使用经验相当缺乏。客群口碑影响力,需求特点.5、建筑规划特色玛歌庄园1848法国南部传统别墅的手工艺建造混合别墅区朗钜·天域独栋别墅,双拼别墅,

5、联排别墅松江水岸公馆独栋别墅为主的纯别墅社区红磡领世郡纯别墅大盘格调故里独体、双拼、叠拼别墅唐郡式宅院。由街巷、高墙、门楼、庭院、屋脊等中国传统建筑元素构成美阳馨苑连排及四层公寓组成万科东丽湖北欧墅以独体别墅、联排别墅为主卡梅尔以独体别墅、联排别墅为主万科水晶城洋房为主住宅其中有少量别墅泰裕温泉别墅独栋别墅,双拼别墅,联排别墅俊城·浅水湾独栋别墅双拼别墅联排别墅蒙地卡罗独栋别墅,双拼别墅,联排别墅米兰阳光联排、独体别墅为主水畔茗墅双拼别墅,联排别墅王朝罗纳河谷独栋别墅,双拼别墅,联排别墅大通山水郡独体别墅、联排别墅德景蓝郡独栋别墅,双拼别墅,联排别墅老城厢11号公馆

6、独栋别墅,双拼别墅商住两用顺驰山倾城别墅、联排别墅6、户型设置200平方米左右的联排别墅成为市场主流，如汐岸国际大岛组团、美阳馨苑、万科东丽湖项目以及方正置业在友谊南路与外环线交口的一个别墅项目等，均是以联排别墅为主。300平方米以上面积的独栋别墅所占比例不大，以城市别墅三期、红勘领世郡、玛歌庄园为代表。6、户型设置需要特别指出的是:海逸长洲别墅项目即将出炉领世郡划分定制别墅卡梅尔3.8亿货值别墅计划出清洛卡小镇在价格上的拦截别墅类市场热点分散,在梅江以上种种就是市场环境．在东丽湖，天嘉湖，渡假别墅产品供应量充足．亿兆等项目相继推出．7、竞争走势06年别墅竞争要点：

7、◇周边环境：应是自然、人文、社会的综合体。自然环境要讲究生态，要有山有水，人文环境应有相当好的人居的历史。◇交通：应该有便利的交通，住深山老林肯定不行。◇建筑优势：别墅从建筑意义上来讲应该是一件艺术品，要有优秀的设计师来设计。◇社区配套：要有良好成熟的配套，这种成熟的配套跟普通住宅是不一样的。◇私人配套设施：别墅需要的配套所强调的是私人化，而不是公共设施。当然交通、商业设施、教育等方面也是有需求的，但这些需要相对来说还是其次。别墅周边有没有良好的度假设施、运动设施，这些配套是不是具有稀缺性，这才是比较重要的。◇物业安全：没有好的物业管理你的安全，社区的景观环境、