北京凯德置地来福士广场案例研究-部分

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1、各楼层业态分布楼层业态分布以餐饮、特色食品、休闲为主，包L3括：以茶一坐、台北雪锅、元绿回转寿司、热风等以珠宝、手表、饰品和个人护理为L2主，包括：周大福、Chic、Seraph、Twice，香水岛、Jimmymakeup等以年轻时尚的服饰、鞋为主，包括：I.S.O、geri、it、BATA、COEY、L1IC等。此外还配有日本料理千登世店和Pacificcoffee众多服装品牌专卖店聚集于此，有B1、B2Disneyshop、Jocky、only/veromoda/Jack&jones等定位分析•主题定位：北京首座女性主题购物中心；•档次定位：以中高档次为主；•人群定位：

2、中层白领阶层；•氛围营造：设计极富国际特色，现代化的中庭式挑空造型。各楼层会针对不同层次的消费者设置业态和品牌。采用品牌专卖的开放式购物模式，各楼层业态交叉组合，同一楼层各业态的档次基本一致，打破了传统商业按楼层划分业态的模式。服装服饰、化妆品以及眼镜、钟表、鞋包等各种业态的品牌店均被打乱后交叉分布在各个楼层；项目评析北京首座女性主题购物中心，室外装修、室内装修、环境装修及店铺装修都体现了其女性主题。地处交通枢纽，能够有效的借力其所带来的大量流动人口。地铁出口直接与银座的地下二层入口相连，地铁层的业态设计以餐饮特色食品为主，将大量的“乘客流”转化为“消费流”。受制于

3、体量及租金回报，业态以零售为主，辅之以少量餐饮；通过少量简餐的娱乐功能带动起零售。品牌缺乏对年轻女性白领具吸引力，快速时尚品牌均布点于来福士中心，本案面临较大威胁。来福士开业前，东直门区域仅其一家商业，缺乏有效的协同效应。未来伴随着东直门立交桥周围其他商业项目的逐步开业，本案将面临较为激烈的竞争。4.2国盛中心项目简介：发展商：国浩房地产（中国）有限公司；开业时间：2009年底；位置：东直门立交桥东北角；交通：与2号线、13号线地铁换乘站、机场快轨相连接；总建筑面积：59万m2；功能划分：购物中心约16万m2,5A级写字楼约14万m2，五星级酒店约6万m2

4、，高档公寓约6万m2；项目评析项目从2000年起七易其主，产权的不明晰影响了其商业价值的释放。国盛中心有着巨大的体量优势，其十六万商业体量远超周边其他竞争对手。综合体开发有利于商业借力项目自身酒店及公寓高端人群。接近机场快线楼商业品质、品牌宜适度拔高以充分分享机场快线楼高收入商务人群所带来的相应消费。东直门公交换乘站位于其一层，过于接近公交枢纽必然使得项目面临如何减少公交换乘人群对于购物环境破坏这一难题。4.3簋街餐饮街简介东直门内大街，又叫簋街(以通宵营业闻名，故北京人也叫“鬼街”)；簋街东起二环路东直门立交桥西端，西到交道口东大街东端；簋（gui）指的是

5、中国古代一种圆口两耳的食物容器，一条街以簋命名，自然是个吃饭的去处；簋街生意最红火的时间，是在半夜两点以后；簋街上最流行的色彩是街道两侧绵延望不到头的红灯光；簋街发展历程形成于１９９５年前后，当时社会就业人员面临供大于求的局面，政府鼓励自形成谋职业，京城又有吃早点难的问题，于是几家小吃部就陆续开张了。随着社会的发展，人们对夜生活的需求越来越大，而北京又极少有吃夜宵的地方，小吃部的老板们就商量着联合搞一个通宵营业的小吃街，簋街才有了雏形。繁华在这条全长1442米的东内大街上，聚集了近200家饭馆，密度之大，全北京恐怕再也找不出第二条来。周围使馆林立,造就了簋街得天独厚的地

6、理优势，每年仅外宾为簋街创造的利润就高达3500万元。消失2000年，东直门地区拆迁工作开始，到2002年初，1.5公里长的簋街大半条街的店面被拆除，簋街只剩西边的“半壁江山”，只剩40几家苦苦支撑。拆迁之后，又遇上道路改造，路两旁都在挖沟，严重影响了餐馆的生意。复兴2002年8月，拆完重建的簋街东半部重新开张。8月28日首届麻辣龙虾节成功举办，簋街复兴了。衰败2003年的非典又使一大半店铺关门，很多餐馆被迫送起了外卖，簋街又一次面临危机。复兴2003年非典解除，簋街举办了“狂欢夜”，这也标志着簋街的二次复兴！2006年11月，随着簋街的改造，不少人气挺旺的小店迁走了，簋街

7、虽然已经不现状敌当年的繁华，但是人气依然还在。如今簋街已经形成了拥有46家餐馆，汇集川、鲁、苏、粤、清真等众多风味的“不夜街”。餐饮街评析簋街是北京历史最为悠久的餐饮街，通过自身的不断调整从而成为北京最有影响力的餐饮一条街。平民化的价格及周到的服务是这条街生意火暴的主要原因。簋街在北京餐饮业地位极其特殊，其每一次餐饮口味及菜式的调整都几乎影响着整个北京餐饮业的跟风模仿。由于餐饮目的性强，故而其能够为区域商业各项目带来大量潜在消费者。24小时营业的簋街对于周边商业营业时间的延长也大有帮助。4.4来福士、银座