房地产投资市场

《房地产投资市场》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第三章房地产投资市场主讲：刘雷房地产投资市场房地产市场概述1房地产市场供求2房地产价格3房地产价格指数4房地产租价比5www.themegallery.com第一节房地产市场概述一、概念房地产市场是整个市场体系中的一个子市场，具有市场的共性特征。价值规律、供求规律、竞争规律。传统房地产市场是指从事房地产交易活动的场所。也是房地产商品所经过的流通过程的总和。包括：房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托和融资等房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构构成。www.themegallery.com第一节房地产市场概述价值

2、规律是商品生产和商品交换的基本经济规律。即商品的价值量取决于社会必要劳动时间，商品按照价值相等的原则互相交换。在私有制社会中，价值规律自发地调节生产，刺激生产技术的改进，加速商品生产者的分化。（１）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。　　（２）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。　　实际上，商品的价格与价值相一致是偶然的，不一致却是经常发生的。这是因为，商品的价格虽然以价值为基础，但还受到多种因素的影响，使其发生变动。　　一般情况下，

3、影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系。在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。　　价格围绕价值上下波动正是价值规律作用的表现形式。因商品价格虽然时升时降，但商品价格的变动总是以其价值为轴心。另外，从较长时期和全社会来看，商品价格与价值的偏离有正有负，可彼此抵消。因此总体上商品的价格与价值还是相等的。www.themegallery.com第一节房地产市场概述供求规律是指商品的供求状况与价格变动之间的内在的必然联系

4、。　　一方面，商品的供求状况影响价格变动：1.商品的供给一定，需求增加会引起商品价格的升高，反之则会引起商品价格的下降。2.商品的需求一定，供给增加会导致商品价格的下降，反之则会导致商品价格的升高。3.商品的供给与需求同时增加，商品的需求增加快于供给增加会引起商品价格的升高，反之则会引起商品价格的下降，而二者同步增加则不会影响价格的变动。4.商品的供给与需求同时减少，商品的需求减少快于供给减少会导致商品价格的下降，反之则会导致商品价格的升高，而二者同步减少则不会影响价格的变动。　　另一方面，商品价格的变动也会影响商品的供求状况：1.商品价格的升高会引起供给的增

5、加和需求的减少。2.商品价格的下降会导致需求的增加和供给的减少。　　总之，价格与供求之间存在一种相互制约的关系。www.themegallery.com第一节房地产市场概述竞争规律是指商品经济中各个不同的利益主体，为了获得最佳的经济效益，互相争取有利的投资场所和销售条件的客观必然性，它和价值规律一样，都是商品经济固有的规律。它起着如下作用：　　第一，实现产品的价值与市场价格。商品的价值是在竞争即市场上商品生产者的劳动消耗比较中实现的，只有通过竞争，才能在现实上了解决定商品价值的社会必要劳动时间是多少，一个新的产品的价值也是在市场竞争中形成的。它还促使平均利润和

6、生产价格的形成，说明它在促使资源的流动和配置方面的效率更加提高。　　第二，通过竞争，促使各种商品生产实现优胜劣汰，不仅能够促进资源的最佳配置，而且实现了市场的新陈代谢。自然淘汰的法则在市场竞争中起着同样的作用。通过优胜劣汰，产业结构得到最迅速、最有效、最彻底的调整，促进社会经济更加迅速的、合理的发展。　　第三，竞争能够推动社会技术进步，推动企业创新。企业的创新是社会发展的根本动力，而其中技术创新又是根本的，谁的技术先进，谁就在竞争中处于领先地位，立于不败之地。www.themegallery.com第一节房地产市场概述二、房地产市场独特性市场供给缺乏弹性——市

7、场供给垄断性市场供给的不同质——不完全市场政府垄断土地出让市场需求的广泛性和多样性与银行金融融资关系密切房地产市场具有较强的区域性房地产价格与区位关系密切——位置决定房地产价格的60%-70%房地产交易需要专业人士提供服务——交易复杂性房地产市场信息的不对称性。www.themegallery.com第一节房地产市场概述三、主要特征垄断与竞争相结合房地产市场区域性房地产市场供给的反经济循环性---负利率房地产业的社会制约性流通方式和交易形式的多样性www.themegallery.com第一节房地产市场概述三、房地产市场功能价值评价的功能调节供求的功能优化资源配置

8、功能政府宏