商业房地产市场投资分析_部分

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1、售楼处外包装等等。围档是项目周边沿项目外围一圈的广告牌、围档的广告效果最大，围档的设计中，注重图片与文字的结合，每个间隔段有项目Vi表示LogoSlogan的图样，而且图片中，在围档要外打灯、围墙图片色调要一致性，如主色调蓝、红等要和Logo一致。围档的户外广告牌应尽量高大一些，在某些地段适当的小一点，有高差，在视觉上不疲劳、围档的高度最高可达10多米。其围墙在广告投入中而言是边际最好的，相对于投入产出比而言是最有价值的。围档，招商办和走廊包装、项目指示语、招商处外包装，合在一起，要有协调性。路旗，吊旗，灯箱设计（路边灯箱、招商办灯箱）在招

2、商中起到烘托现场气氛作用、其实际的广告效果不大，但在养市中，主要起现场气氛调解作用。单力柱或大路牌在各节点要及时更换内容，其对地点的推广作用效果特明显。报广（硬广和软广）商业地产的媒体选择中，对报纸选择比较理性化，报纸比电视的效果好多了，虽然报纸投放价高，但对于商户的理性认知中，报纸有得天独厚优势。报纸在一些二、三级城市中、广播电视报作用好，其作用大于晚报，在北京，如北京京华时报、北京晚报效果都很好，北青、信报则差，这与报纸的发行量及受众群体有关。硬广：通栏、半版、整版，在一周中，一般除了星期六、星期日，则星期一到星期五都可以，发布时，注意

3、时间间隔，而且一般在头版或封底效果好，在中间效果不好，而且整版放在半版和通栏的间隔时间段出现，整版震撼力大。通栏和半板中每期的媒体之间要交错，卖点宣传要协调，从形象到感知到认知到开盘，开盘强销、持续期各个阶断不同，事先提前2个月要规划好。软广：与硬广相对应的是软广，由于商户是目标受众群体，硬广的效果在市场中有时不太明显，软广可以较好的解决这个问题，大力推行软广，软文的应用和软性报道、电视、电台都比硬广作用大。因此软性的推广尤为重要。电台：在北京、上海、深圳等一级城市，汽车化运动普及较广，所以交通台、电台的作用就大，因为人们大多时间在车里（堵

4、车的原因），北京交通台103.9兆，97.音乐台效果都很好，价格每年在涨。其他媒体电视台、电台、网络、杂志这些一般为非主流媒体，但如果商户的受众集中于其中的某一媒体，如邮票卡市场注重集邮报等特殊行业或杂志，可以考虑，在其中也要以软性为主，如产权商铺在易铺网或焦点网搜房网效果不错。活动：在每个节点，活动有开工、开盘、封顶、竣工、入伙、开业展销会等活动。在蓄水期中有产品推介活动，形象宣传活动以及经济发展研讨会。经济发展研讨会主要是对软性有用，对软性推广项目价值提升有益。新闻发布会（形象亮相）形象推广，产品推介会，主要就产品特性等发布，主要做到有

5、领导嘉宾，对各媒体、各电视台，报社杂志记者使之消息迅速发布。车身：主要在养市中针对消费者使用，而且线络最好是热线，在招商中，车身只起到气氛烘托作用，其诉求群体为消费者，商户群体量不大，很多项目在此时使用中有错误。综合以上各推广工具，在各节点中应相互组合应用。蓄水期：蓄水期的诉求对象是商户在商业地产中，一般目标商户是明确的，针对有效目标群的营销推广。诉求点要明晰。招商办的设置和招商资料、文件及户外的准备完备下1）产品推介（新闻发布会），可以配合工程，施工进度如开工、封顶（开始装修）。2）软广推出（报纸、电视、杂志等媒介）3）阶断性硬广，卖点宣

6、传4）DM直投、各商户登记、对目标商户群审核。5）活动：公关活动、大户坐谈会。开盘期：开盘晚会（开盘活动）导火索，通过蓄水期使项目产生热度，在开盘前夕进行活动，使之点燃开盘。活动需要做到有明星、产品推荐、表演明星可以多请，也可以2、3个代表，活动要有诉求点、针对商户的活动要热闹，有渲染力、通俗、切不可高雅、讲艺术化。硬广要开盘刺激最好用半版或整版渲染力度要大些。软广：在开盘时有关热销期、抢购的照片要见某报纸或软性电视报道，开盘期所诉求对象全是商户。尤其在户外部分道旗、吊旗，都要改成开盘，期间楼书，DM单已结束，但商户的登记工作要一直持续下去

7、，对于养市和开业后都要持续，建立一个庞大的后续库，是调整量的保障。开业期：二方面宣传，对外是消费者宣传，硬广作用要显著，活动有抽奖、返卷促销活动，开业有明星表演、舞蹈节目、剪彩等庆典活动。在户外上针对消费者的全部用路旗，吊旗等、口号有优惠酬宾，抽奖大送礼等内容。对内市场装修中主要是彩旗，室内广告牌，创造开业的气氛。软广主要是对消费者而言，有产品介绍，服务介绍等。养市期：在推广中诉求完全是消费者，对商户主要是进行管理。养市推广活动以软性为主。活动秀、形象代言人，抽奖活动、新产品发布软性主要在主流受众媒体上进行报道，以及小事件扩大宣传。硬广在养

8、市中作用不大，可以减略，但在slagon应用中，电台作用甚大，可以重点考虑。（针对北京项目，如异地，对汽车的普及程度有限，电台的作用有限）。车身和巴士广告的作用，在养市中对终端消