商业房地产市场投资分析_部分(I)

《商业房地产市场投资分析_部分(I)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、实际为门槛加两年租金约8万元。3.10～15年买断UU市场采用的租售方式，商户一次性或分期支付一笔款项，之后10～15年不再收取租金，但要收取市场管理费用和工商税费等。例如：本项目标准铺位F2铺位13平方米的10年买断价格为14万元，但需要三年时间分期收回，因为不是100%商户能承受一次性付款，多数承受能力为6万元/年。4.10年使用权买断，中间收取租金商户一次性或分期支付一笔款项，之后每年再支付年租和市场管理费用及工商税费等。例如：本项目标准铺位10年买断价格在门槛6万～14万之间浮动，年租金在0～2.3万元之间调整，两者为杠杆关系，门槛高则租金低，反之。5.一次性收款，经营权按揭

2、方式根据区域商户经营能力与支付能力，设定首付――“门槛”和“月供”，提高商铺总价，采用15年使用权买断，10年按揭的方式，甲方通过银行一次性收回投资。甲方全款首付差额首付商户银行月供例：F2一个标准铺位13平方米，租金5元/平方米×天，月租金1950元，年租金为23400元。商户门槛为4万元，以此为基础。商户首付50%为20万元，商户实际支付4万元，开发商垫付16万元，之后商户贷款50%为20万元,10年还清，则月还款为1950元，年支付银行23400元，其中3400元为银行利息，2万元为本金；则银行支付开发商100％贷款总额为40万元；开发商回款为扣除为商户垫付的16万元，则实际回

3、款24万元。6.北京秀水街模式先设置门槛，然后需要商户将5年租金3年付清，银行向商户提供经营性商业贷款,首付20％或30％，商户3年还清，由银行一次性将贷款总额支付给甲方，5年内商户不再交市场租金，只承担管理费和工商税费。例如：F2标准铺位门槛同样设置为4万元，5年贷款总额为11.7万元，商户首付20％即2.34万元，银行付甲方扣除利息11.2万元按揭总款，标准铺位一次性实际收益为15.2万元，以上为某项目的几种方式，具体在实践中根据实际情况选择最恰当的方式使用权销售：使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系

4、，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨土地，或是集体所有土地；总之说法不科学。使用权销售5年，10年，15年，20年，这4种中，5年实质上是一种收租方式，5年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。常见的使用权买断是10年，15年，20年，有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：UU招商价格表保值增值租金20年不变22区位楼层铺位面积M20年经营费租金/月/M2/M（20年租金不变）2A区1层5M左右3.5万元900元22层

5、5M左右2.8万元750元23层5M左右2万元500元24层15M左右1万元330元25层15M左右0.8万元250元2B区1层5M左右4万元1000元22层5M左右3.3万元800元23层5M左右2.6万元600元24层5M左右2万元500元25层15M左右1.1万元350元2C区地下15M左右2万元550元层这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在10年，15年，20年中，常见的是10年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，商户一般要求约10年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以10——15年为周期，因为市场业态有个行业进程性，10——15年后

6、，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。10年的使用权售价一般是占租金的5——6倍，15年也依次，在20年中也是6—7倍，其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名赠年限，即20年或是先从开业日先交款者，优惠3年，即使用18年等。之所以产生这种情况，是因为使用权买断中对于开发商而言，一种是土地性质无法获得产权销售，或者土地获得价格低，土地是划拨的，所以对于时间限制不明了，另一种是开发商利用项目去到银行做了抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从中可以赚双份钱，所以此方法相当流行

7、，但弊端是使用权销售，面对的群体是商户，经营者为主要，其购买量是有限的，因为商户中够实力购买的是不多的，而投资者，往往不是商户，他们看中的是产权，因此使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商便设置了很多优惠方法。A在付款方式中，分期支付，如预定，封顶，开业等分几批，或是期限在1—3年内支付完。B在付款方式中，由银行提供担保，如秀水街华夏银行对5年买断中提供首付40%，余60%的个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻压力。C也有聪明的作法，把