商业房地产市场投资分析_部分(2)

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1、6．市场发展各阶断建筑介绍初级阶断——大蓬、简易平房，中级阶断——普通大楼中高级阶断——现代化商厦各阶段混合式：市场集合群大蓬、简易平房式的结构在任何一个城市都可见到，它几乎是早期市场的代名词。其市场形态常如，农副产品批发市场，粮油市场，建材市场这类需要大面积展示和仓储。方便集合于一体的市场。也有许多其它如服装、日用品等市场也是大蓬和简易平房组成，主要是因其发展初级阶断，或当地的支撑力薄弱，只有大蓬和简易平房这种建筑模式可以满足其支撑力，因大蓬和平房的建安费用也就300元/m2左右，建筑成本和租金回收能成正比例。但在许多地

2、方，土地为划拔和免费使用，多采用这种结构，临建也多采用这种结构，所以不尽然全是初级阶断。特殊的大蓬如潘家园旧货市场、因仿古建筑的设计而采用仿古式大蓬，这是产品特性决定与市场发展阶断性无关。大蓬市场主要为集贸市场，高度5米、4.5米甚至6米，净空大，顶部是弧形，地面道路宽度为3米、4米，大车混杂，摊位多是两旁为简易平房，中间为铁皮柜台形式，环境差，垃圾乱扔，照明不足，无空调，人声噪杂，显的很热闹。也有如快倒闭的，则灰尘厚厚，阴深可怕。属于生意红火的，如兰州东部市场，海南三亚春园餐饮市场等，这里不用弊述。简易平房，则往往与大蓬

3、组合在一起，在大蓬两侧，遍布全国的劝业场就是大多采用这种设计，两边简易房，小二层楼或平房，中间一个大蓬柜台模式，容量在100多户，多是区域性社区服务中心。也有全是简易平房组成的，平房结构一般为砖混，也有石膏板，彩板搭建，造价2不超过500元/m，由于某些行业特性。如蔬菜水果，建材需要净空大面积，车辆出入方便，所以多采用平房式，但它容积率极低，如新疆华凌大市场，其铝材，板材，木材，石材，等都是平房，便于作业和销售。北京通县八里桥市场也是采用平房和大蓬组合，或平房组合，其共同点都是土地使用率低，容积率低，往往在城郊，土地获得价

4、低。多为划拔土地，或集体土地，街道办事处，占用市政用地等。平房往往是仓储与产品销售集于一体。或是加工与仓储，展示于一体（石材、板材、木材市场一般是这样）瓜果蔬菜，粮油市场多为仓储。普通大楼：在二三级城市中，最常见的就是普通大楼作为市场，较好一点的商厦，2其建筑总价不超过2500元/m，而且多是老楼改造而成，结构差，使用年限长，楼内多是1—3层为商业。极个别有5层为商业，而且多为纯购物功能，服务业态少或没有，餐饮多是盒饭，市场管理仅为物业管理范畴，对商户的品质和进出入无系统化管理。而且很多市场无电扶梯设备，无Vi标识；市场的

5、活动和宣传也没有，全靠自然发展，其对停车场要求不高，市场内货流与人流混杂，市场多为服装市场、鞋、小百货市场。而且市场内兼容性较大，小百货、服装等合为一个市场，市场的租金多为100—22150元/月m之间，或在100元/月m左右。现代化商厦：从建筑结构上说与普通大楼差异不大，但在硬件设施和软件服务上高多了，从卫生间的进口设备，市场对外宣传，Vi标识及商户的产品管理，都有良好的管理，如北京木樨园天雅大厦，北京三里屯雅秀市场等等。市场内环境都和商场差别不大，所谓商场环境，市场的模式。集合群：在许多区域，由于土地供应的丰富性，形成

6、一条街或市场组合群，如石家庄新华市场，南三条市场。北京十里河建材一条街，南昌洪城大市场，成都荷花池等等，在组合群中有大蓬，简易平房，普通大楼，现代化大厦，其中主要一个原因是产权隶属不同，另一个是市场细分化发展的结果。其各种形态混杂于一处，形成纷繁的局面。五、图形设计平面设计（1）平面设计的内容是确定通道形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来通行人流，提供最多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系：柱子不宜落在店面内，柱点应中分或四分，8米柱距是市场开发比较常用的选择

7、，对于面积分割以及降低施工，成本有益。平面设计的结构形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个的外形。市场设计方案完成后一定要首先进行业态设计和初步商铺分割，根据初步分割意见，内部结构形状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。（2）功能设计中为了人流的疏散，在通道设计中要分主通道与铺通道，主通道在2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大。铺通道在2.2米，2米，1.8米，1.5米

8、，具体在部分区域通道根据人流设置可小可大。现行的市场摊位主要是柜台式隔断式或房间式；柜台式，柜台式是最早的一种，现在柜台式发展主要考虑的，是连排柜台不要太长，中间要有隔断，柜台的长宽一般是1.2米×0.6米，1.5米为最长，宽1米，高度为1.2米，柜台还要考虑其后边货架，货架视经营产品不同，区别很大，如