精品文案-筑地地产-2010年广东惠州博罗综合体项目前期策划报告

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1、博罗综合体项目前期策划报告筑地地产2010年9月谨呈：惠州麦雅地产发展商目标梳理发展商目标通过市场调研，确定项目客户、市场和产品定位。目标深化1、土地价值最大化2、房产价值最大化3、开发利润最大化4、开发风险最小化5、项目与发展商品牌树立核心问题1、怎样的产品户型设计、配比及面积大小更满足市场需求？2、如何通过准确的定位和合理的规划形成项目核心竞争力？3、如何通过挖掘产品附加值以实现销售价值增值？4、酒店、写字楼、商业部分如何实现销售及经营价值？报告框架2项目定位3物业发展建议1项目及市场分析4开发步骤建议

2、4筑地简介1、地块价值分析地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标1、占地面积：105829㎡2、容积率：≤4.523、总建筑面积≤478000㎡4、用地性质：商住综合体类型：酒店、写字楼商业、住宅项目总建面近50万平米，属于中大规模社区。入户大门，博罗门户绝版好地波特五力分析地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标博罗县中心区域动脉联动全城，有利吸引多方客户沿江公路的扩建开通，给博罗县区带来新的契机，博

3、罗到惠城区车程不到20分钟。且四通八达的交通环境，博罗到珠三角深圳、广州、东莞等城市车程均在2小时内。波特五力分析地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标项目外部配套有博罗中学、博罗体育馆，博罗商业中心街（商业东街），沿江大道；交通、商业联动，居住价值日渐浓郁波特五力分析地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标北南西东干净利落，视野开阔，交通便利波特五力分析地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观

4、资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标自然景观资源匮乏本案距离博罗县区较近，到中心地段仅有3KM，中心区域是目前博罗县核心商业区，商业网点分布密集，且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。波特五力分析地块SWOT分析地块有近心优势，距离博罗县中心区域较近本案距离博罗县区较近，到中心地段仅有3KM，中心区域是目前博罗县核心商业区，商业网点分布密集，且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。交通优势，沿江路、惠州大道都是博罗与周边城市重要交通通道和枢纽沿江路接壤惠城区仅20分钟车程，且与惠州大道连接惠州以及广惠高速

5、的重要通道，是博罗东部过境快线。商业东街、惠州大道直通博罗中心区仅2分钟车程。周边视野开阔、无建筑物遮挡、远眺山景、体育馆全景本案三面视野开阔，体育馆近在咫尺，远看山景秀丽。本身将有很好的展示面。本案占地10余平方米，有一定的规模优势，在市场中会产生较大影响力本案占地面积10余平方米，可开发建筑规模近50万平方米，有住宅、酒店、写字楼、商业等丰富产品结构，在本区域内将是一个标杆性项目，势必给市场带来有力的冲击。优势分析：Strength地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外

6、配套分析经济技术指标波特五力分析地块SWOT分析周边可借助的发展资源有限本案不临水系、山景资源、市政公园绿地等，自身无直接利用的景观资源，只能靠内部塑造高品质园林景观，合理规划布局，充分利用远处山景景观。紧靠项目周边已有住宅档次较差，不利于本案拔高和树立高品质楼盘形象本案西面为早期住宅群体，厂房、商业、住宅混杂，外部楼体破旧，对本案出入环境带来不利影响。周边商业氛围不浓，人口不集中，对本案商业的发展带来难度本案离中心商业核心区域有一定的空间距离，周边居住人量以及人流有限。且三面公路均为市政大道，对人流的形成

7、带来局限。紧靠公路所带来的噪音影响本案三面环路，过往车流量大，带来一定的噪音影响。劣势分析：weakness地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标波特五力分析地块SWOT分析机会分析：opportunity博罗县将推动往东部发展，本案所处的区域将成为房地产开发的热点区域随着体育馆的落成，沿江公路的开通，将对本区域带来空间利好，对区域开发热潮带来推动作用，未来将成为博罗居住以及商业核心区域。整个市场环境内无同类综合体项目的直接竞争，对本案的物业发展带来契机

8、博罗县区域内近年无同类产品的物业开发，对本案项目打造的唯一性和标杆性的树立带来一定机会的可发展空间，有望成为博罗可圈可点的博罗地标物业。城市大发展优势，博罗未来房地发展前景看好，更多投资者将进入博罗市场随着市政建设的不断完善，政府招商引资的步伐加大，博罗成为惠城区后花园的地位越来越明显。随着沿江公路的扩建和开通，未来将吸引更多的投资客以及高端客户群来博罗投资和居住，未来的经济发展脉搏更加有力。地块价值分析区位及交