同致地产_广东惠州德威朗琴湾项目策划销售报告

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1、惠州德威•朗琴湾项口策划销售报告深圳市同致业房地产顾问有限公司2010年9月深圳市同致业房地产顾问有限公司sop,2010致：惠州市德威集团有限公司本报告仅供参考Z用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承诺。报告小有关信息已力求真实准确，但恕不保证绝对无谋。投资者在做岀任何实质性决策Z前，须自行对3〉市场形势作出判断。同致业对投资者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。同致业对木报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告Z内容。任何公开发表Z文件在引用本报告Z内容时，敬请注明出处。免责声明惠州朗琴湾项口策划销售工作思路市场调研项口理解销售

2、策略8＞与实施惠州房地产市场分析区域客户理解分析竞争项口分析项目与区域市场关系项口核心价值分析项目客户定位分析项口市场定位分析项目价格定位分析项口入市建议项目价格总策略项口销售周期及口标对竞争项目销售策略惠州朗琴湾项口策划销售工作思路项目商业定位销售模式与其他建议市场推广项口品牌建设项目形象宣传广告策划思路媒体战略思路项口商业定位商业租售建议商业业态定位商业销售时机建议联合销售模式建议物管配合4＞营销策略同致资源平台0＞第一部分市场调研五、主要竞争对手分析四、客户分析三、2010年下半年市场展望及分析二、2010年上半年市场总结分析一、2010年上半年市场回顾汇报内容政策经济动

3、态美国经济恢复缓慢，美国压迫人民币升值。为平衡国际压力和国内形势，国内重回货币调节政策，人民币短期内已经开始快速上升。从年初释放从紧信号，未见明显成效开始。第二季度一系列的政策组合拳出台，从金融、税收、土地等方面，从小央到地方、层层落实，给高速上涨的房价和疯狂楼市打了一针镇定剂。政策调控效果低于预期，刚性需求通过观望，释放可能较大；大城市房价有价无市，小城市房价坚挺，且购买力较强；政策调控从紧，地产格局微妙，行业洗牌加剧。2010年上半年宏观市场回顾2009年底一•系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比数据的讨论，房价暴涨的北京

4、、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，一时间全民陷入新一年房地产政策走势的讨论，是遏制？还是平稳？2010年新年伊始，国务院”国十一条”正式奠定了2010年的房市调控基调:一方面支持住房的口住和改善需求；一方面抑制投资性购房。后续一系列的政策细则逐步岀台，互为补充，形成“史上最强政策组合拳”。本轮政策的严厉程度和密集程度，远远超过了2007年的房地产市场调控。年初出台“国十一条”，大部分为指导性政策，整体仍显利好。2月份政策混沌，3月份政策措辞严厉，央企退市，凸显决心4・15新政及补充细则陆续出台，各地城市落实细则，楼市急转直下第三季度楼市酝酿第二波调控，各项配套政策陆续出台。

5、2010年上半年宏观市场回顾金融政策：把控信贷杠杆本轮政策组合拳，最为严厉、最为立竿见影的政策，即为金融信贷方而的系列措施。从4月份的提高二套首付，限制异地购房，停止三套房贷以及一系列的二套房认定细则，抑制了投机和投资需求，使得一线城市楼市成交降至冰点，高企的房价略有松动。二套房认定标准，改为“认房又认贷”。弥补Z前“认房不认贷”的漏洞。住建部、小国人民银行、银监会6月5日第二套房认定标准，以家庭为单位。认房不认贷，这与此前执行的二套房认定标准出现了根木性的变化。银监会4月21日商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款

6、;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.国务院4月18日（一）首套房建筑面积在90平方米以上，首付款比例不得低于30%；（二）二套房，首付款比例不得低于50%,利率1.1倍；（三）三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平。国务院4月15日要点政策出处日期2010年上半年宏观市场回顾金融政策：把控信贷杠杆银行、信托双双收紧房地产开发商融资。加上4月小旬房地产调控以来楼市开始降温，楼市成交量出现明显萎缩，房地产开发商的销售周期拉长，回笼资金的速度减慢。同时，严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让

7、最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%并且加强房地产销售监管，三管齐下，促使开发商不能囤地囤房，从而遏止房价快速上涨。公布了《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》。通知要求，为有效防范财政金融风险，地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全而清理规范，进一•步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。国务院6月13日下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次