江苏姜堰皇廷御园项目市场研究报告颂唐

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1、姜堰“皇廷御园”项目市场研究报告知识产权专属项目概况本报告请严格保密项目地址本项目位于姜堰经济开发区姜堰大道以南、石黄南路东侧。本案本地段属于姜堰的经济开发区，即工业园区，姜堰市大部分优秀企业都集中于此，是姜堰人心目中“工作的地方”。本报告请严格保密项目规模住宅部分：酒店部分：用地面积17137M²，用地面积10082M²，容积率≤3.5，容积率≤5.0，建筑密度≤20%建筑密度≤50%可建总建面积59979.5M²可建总建面积50410M²按照项目地块指标基本可以确定需要规划高层物业才能用足容积率指标。总建规模约10万M²，在姜堰市场属中型楼盘，但住宅规模较小。本报告请严格保密周边

2、配套华东五金装饰城、金七浦商贸城、装饰建材城、在建中的汽车西站等;本地块位于高速公路出口附近，姜堰大道西端。拥有便捷的交通动线，因此姜堰的大型专业市场大多集中该地段。本报告请严格保密城市概况本报告请严格保密基本情况姜堰市位于江苏省中部，行政区域面积987.12平方公里，人口85.53万，辖17个镇；其中姜堰镇行政区域面积96.52平方公里，人口19.23万，辖37个村、21个社区。本报告请严格保密城市人口和居民收入◇城市人口：2008年年末全市总户数27.61万户，比07年末减少0.97万户，总人口79.56万人，比07年末减少1万人；◇居民收入：城镇在岗职工平均工资为23101元，

3、比上年增加3468元，增长17.7%。城镇居民人均可支配收入达16223元，比上年增加2374元，增长17.1%。农民收入稳定增长。2008年姜堰市政府工作报告由此可见，在姜堰目前的房地产市场购买力是较为充足的，而客群收入的增长也表示了未来针对产品品质要求的上升。本报告请严格保密城市经济◇整体经济水平：2008年姜堰全市实现地区生产总值218.15亿元，可比增长14.3%。其中：第一产业增加值18.12亿元，可比增长4.7%；第二产业增加值123.42亿元，可比增长15.3%；第三产业增加值76.61亿元，可比增长15.2%。三次产业结构比为8.3：56.6：35.1，二、三产业增加

4、值占GDP的比重为91.7%，比上年提高1.0个百分点，产业结构更趋合理。◇房地产行业2008年商品房施工面积170.41万平方米，比上年增长38.5%，竣工面积65.19万平方米，增长49.5%。商品房销售面积53.46万平方米，比上年下降14.8%，商品房销售额16.62亿元，下降2.8%。2008年姜堰市政府工作报告尽管08年受到金融危机的影响在房地产市场的相关指标数据上有所下滑，但随着城市经济水平的稳步增长，城市格局与产业结构调配的扩大化，新一轮发展已随之展开。本报告请严格保密城市规划中心城区改造以拆旧为主，以就地安置、货币安置为主要形式，拆迁时政府会进行公示，2008年拆迁

5、总面积近30万平方米；整个城区总体向西发展（以期与泰州市接轨，据传可能会成为泰州的一个区）。城市道路以姜堰大道、罗塘路为东西向主轴、溱湖大道、三水大道为南北向主轴。尤其是姜堰大道南北两侧将重点发展商贸及居住，而溱湖大道则是通往国家级景区溱湖风景区的主要干道。而从现行规划来看溱湖大道以东主要规划为住宅区，以西主要以工业生产、专业市场为主。本报告请严格保密结论1.从城市发展的角度来看，姜堰的发展方向在未来必将向西进，形成城市向西的整体规划重心迁徏，必将推动城西房地产市场的发展。2.从产业结构主面来看，项目所在的区域内以重工业及部分化工企业为即成事实，因此在居住环境及产品发展前景上会受到相

6、当多的负面影响。3.由于未来汽车西站枢纽中心与高速交汇道口的必经，项目所在的交通发展会快于其它区域，并成为物流、客流的产业优势，促进该地段商业市场的进一步发展。4.随着区域经济的发展，人口素质将有所提高，未来工业化人口与第三产业人口将成为区域的主流，并以此带动房地产品质的提升。房地产市场概况本报告请严格保密市场概况姜堰房地产市场在经历了多年的发展之后，于2008年底进入了市场发展的加速阶段，在过去的两年中姜堰房地产市场经历了从初级粗放型市场阶段到中期高速成长型市场阶段的过渡。本报告请严格保密2007年„„◇2007年姜堰全市商品房市场并不活跃：整体开发量也较小，大部分商品房项目都集中

7、在市中心区域，并且规模都比较小；◇市中心房价始终维持在3000元/平米左右，政府公务员及私营企业主等中高阶层是购房的主力，普通市民购房热情比较低。◇市区边缘城区内（靠近内环线）除了锦都国际花园依靠良好的社区品质销售的比较成功外（房价达到3000元/平米），其他大多数楼盘类似常工尚城国际、府西人家等均价都仅维持在2000元/平米左右，去化速度也比较缓慢。本报告请严格保密2008年„„◇随着姜堰市城市化速度的加快，2008年以来城区拆迁力度不断加大，整个200