工业地产专题研究众厦地产

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1、深圳众厦地产顾问有限公司www.joinsun.com.cn本报告严格保密1用心，创造价值Creatingvaluebyhearts本报告严格保密2工业地产专题研究2013-9-14本报告严格保密3引工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970言年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产

2、占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。本报告严格保密4研究思维导图：工业地产概述开发模式研究盈利模式研究众厦观点定义、分类及特点发展历程工业园区模式出租未来走向政策影响解读主导企业引导模式出售市场机会市场特征工业地产商模式REITS盈利模式创新趋势研究综合开发模式案例分析开发风险分析本报告严格保密5第一部分：工业地产概述定义、分类及特点发展历程市场特征趋势研究政策影响解读开发风险分析本报告严格保密6工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业定义为依托、地产为载体

3、的工业物业总称。工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。本报告严格保密7根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分工业

4、地产分类为两大类，即工业厂房和工业园区。标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用标准厂房途物业。工业厂房定制厂房定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工工业地产综合工业园业产业园区。科技园区物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。工业园区物流园区物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。专业园区对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，企业总部基地形成集办公、科研

5、、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。本报告严格保密8工业厂房标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物——标准厂房业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。标准厂房的优势企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种联排融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；对于不是十分了解中国国情叠加厂房的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以单层后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的

6、企业集单层群效应。多层厂房本报告严格保密9工业厂房定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户——定制厂房特定要求为主，服务客户多为跨国公司。定制并出租厂房的好处开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者IBM亚太地区总部一次性的投资；有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，定制厂房主要特点减少短期租赁风险；提供使用者行业退出的机苏州工业园国内案例数量较少；会，减轻使用者资产负担；租金较高，使用率高；

7、量身定制物业解决方案可物业形式主要为单层、多以充分满足使用者业务需层；求；使用者可以专注于拓展其业务；客户一般为跨国公司，且对于使用者而言是进行资多从事高科技制造业和物流产负债表外的融资。德国飞煌世亚电子公司业。本报告严格保密10工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基工业园区地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。综合产业园科技园、孵化器功能复合：如新加坡面向轻工业的园区TechplaceI，主要产业为电子、园区物业类别以科精密加工、信息产业及研发等。技、信息为主，包括TechplaceI研发中心、信息科技

8、单位、软件设计与开北京经开科技园发，信息科技等。货运电梯多层停车场北京嘉捷科技园本报告严格保密11工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便工业园区宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。专业物流园对设备及厂