众厦地产小产权房专题分析报告

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1、深圳市众厦地产顾问有限公司www.joinsun.com.cn本报告严格保密1RealEstateServiceDedicationtoYourTrust地产服务专注为你本报告严格保密2小产权房专题研究技术事业部版权声明：本项目是众厦地产顾问有限公司研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009-7-2本报告严格保密3报告思路°市场现状°众厦观点°政策解读°业界声音°解决建议概念市场问题众厦定义聚焦透析观点°什么是小产权房°消费者视角°分类及特点°发展商视角°产生的原因°社会视角本报告严格保密4小产权房定义Propert

2、yRight什么是小产权房？分类及特点产生的原因本报告严格保密5什么是小产权房？所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，狭义概由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇念）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无

3、法获得国家房管部门颁发的广义概房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁补偿。一但房屋产权发生变更念或纠纷时，购买者各项权益均不能得到法律的保障保护。即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人大产权财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有房房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。本报告严格保密6小产权房分类一种是在政府划拨一种是在集体用地一种是在军队享有或出让的土地上，上或者占用耕地违使用权的土地上，不按规划功能开发法建设的。将农民进行房地产开发，或使用，并将限制集体所有建设用地之后卖给军人以外销售的房

4、屋直接在使用权流转，用于的地方居民而产生市场上进行销售，商品住宅开发的违小产权房，俗称“有产权纠纷隐患的法建筑。军产房”。不完全产权房。分类未按土地使用要求开发的房屋违法自建房土地性质划拨用地、或非市场住宅用地农村集体用地使用年限有法定的使用年期不确定可按正规商品房开发流程开发建设，开发行为受法开发要求明令禁止此类住房的建设，重点打击违建，抢建现象律保护改变土地房屋使用功能，并将非市场商品房进行市擅自占用集体土地，搭建自用住宅以外的民宅建筑，违规行为场销售或租赁等商业赢利用于出租出售赢利工程质量与正规商品房质量相当参差不齐，整体质量低档有整体房产证，但法律禁售，无法分户办理独立房无独立房产证，

5、只能分配给本村村民，城镇居民不得销售产权产证购买易引入正规物管，可提供与商品房社区无异的物业后期物管具明显的局限性，只能满足低端的服务需求管理服务本报告严格保密7小产权房特点无法办理开发工程房屋产权多承包给登记，合无产权小产权房质量差小建筑商法权益难，质量难以得到保保证。护。同样位置只无物管，或是商品房价指定成立管的20％至50价格低服务差理机构进行％。物业、管理，服务水电等费用管理水平不便宜。是很高。产权不受法律承认，合法权益无法得到法律保障，是小产权房最大特点。本报告严格保密8产生的原因原因一原因二原因三建国以来，中国工业化改革开放以来，没有依近年以来，没按照1998年据《宪法》规定落实农

6、《国务院关于进一步深化城高速发展，人口向城镇村集体土地使用权可流镇住房制度改革，加快住房快速集中，造成城市住建设的通知》中的承诺，落转原则，土地开发与管宅市场需求膨胀。但由实城市房改制度。也没有探理使用方面的法律法规于利益原因，一线城市索在商品房开发领域之外，空缺，使农村集体土地利用社会资源多渠道合作建的商品房开发量巨大，使用权无法进入市场资房、满足城市居民多层次不而满足中低端收入人群源体系产生经济效益。同需求的住房保障方式和办的社会保障性住房长期导致村集体、村民、投法。导致城市商品房价格快供给不足，促使小产权资人在经济利益驱动下速上涨，小产权房套利空间房出现并不断膨胀。大量违规建设小产权房。

7、加大，促进了其发展。¾在经济发展、城市化进程加快背景下，必然促使区域中心城市人口迅速膨胀，产生大量居住用房需求。由于商品房市场利益最大化属性，开发周期较长，开发成本较高，供应结构不能满足不同阶层、不同收入人群多样化需求。因此，城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下，产生了大量非法建设和转卖行为，难以在短期内得到控制和解决，实际上脱离了法律法规框架下的有效管控，给国家和社会，尤其是消费者制造了巨