众厦-深圳春风家园房地产销售执行方案

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1、春风家园销售执行方案谨呈：深圳华亿实业发展有限公司众厦地产春风家园项目组2006-9-23版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳市众厦实业发展有限公司所有，未经深圳市众厦实业发展有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目标回顾前期与发展商达成的目标共识：1、3个月实现100%销售2、低成本营销3、实现不低于10300元/平米的均价（带800元/平米精装交房标准）前期相关结论回顾关注焦点1：90平米占70%。罗湖口岸片区住宅户型主要是单房、一房

2、一厅，面积集中在22-46㎡左右。此条款对本片区住宅无影响。关注焦点2：五年为单位限制转手交易营业税。罗湖口岸片区的客户以长线投资为主，购房投资目的主要是收租。此条款对本片区长期投资客无较大影响。关注焦点3：廉租房制度建设。春风路片区为罗湖口岸最成熟的片区之一，租客主要是港人、中港家庭、服务业的中高收入白领等。由于生活习惯，他们认可该片区，能承受该片区的消费水平。因此，此条款对本片区项目无影响。结论：新政对本项目基本上没有影响新政影响前期相关结论回顾2006年竞争项目3个：红桂皇冠、天勤公寓、阳光

3、绿地2007年推出：约6个项目2006推出2007推出东门国际本项目红桂皇冠汝南大厦国野项目万象城2期天勤公寓合正项目地铁老街项目阳光绿地市场竞争结论：2006年本项目在口岸片区处于没有竞争的状态。尽管受周边二手房价格影响，但新政对二手房交易税的提高给予了项目机会。前期相关结论回顾项目分析地段好，交通便利，周边生活配套完善户型方正，但部分单位实用面积较低少量复式产品，支撑项目价值总价低，置业门槛低，投资自用两相宜本案美园结论：项目为片区稀缺产品，且产品均好性较强，应该实现最大的物业价值前期相关结论

4、回顾游离客户10～15%重要客户20～30%核心客户55～65%客户定位1、罗湖情节的老居民，个体户、片区工作的白领阶层，中港家庭的女性，职业投资客。此四类客户群占30～35%2、与春风路有商务缘、生活缘、商务缘、亲情缘的港人。此类客户群体占25～30%。周边娱乐场工作的女性，项目周边事业单位的老师、政府公务员。此类客户约占20～30%的比例。1、罗湖周边区域客户（如南山、福田）此类客户约占8%。2、北上创业的港人，外籍人士、到深圳投资的内地客户。此类客户约占5%；说明：本项目客户群体以罗湖片区为

5、主，占六成，外销客户比例约占三成半。本方案需要解决的问题如何通过低成本营销，在保证销售速度的前提下，实现项目价值最大化？方案思路营销策略策略执行商业部分形象策略推广策略客户策略价格策略费用预算总体营销策略形象策略：立足地段价值，针对客户定位推广策略：快速展开，多渠道演绎，展示充分客户策略：精确制导，建立低成本客户渠道价格策略：中开高走，逐步提升策略执行一：形象定位案名推荐：天爱·倾城形象定位：春风路限量版得意公寓推广语：让空间也随你春风得意时间节点：10月13日前确定项目LOGO、VI、推广语等，

6、以利于后期工作开展案名备选蓝郡MOCA风尚寓所罗湖CENTRE瑞丽风华推广语备选：让空间倾听玫瑰的私语我拥有，我骄傲策略执行二：推广策略——包装展示A工地围墙提前树立项目形象，吸引周边及路过客户。围墙展示内容：以树立形象为主，包括案名、形象定位、推广语等加简洁的语言和时尚动感图片展示项目的品质项目时间节点：10.23初稿沟通,10.27定稿,10.28—11.3施工,11.4出街.策略执行二：推广策略——包装展示B楼体灯光字提前树立项目形象，吸引周边及路过客户。时间节点：10.13推荐确定制作公司

7、,10.20灯光字方案确定,10.25—11.5施工,11.7出街.灯光字内容：案名、形象定位语、电话号码灯光字尺寸建议：案名6M*6M定位语3.5M*4M电话2M*5M策略执行二：推广策略——包装展示C售楼处现场展示－售楼处空间塑造：通过售楼处内部分隔与各种不同的几何造型构建与组合，令客户身处于时尚的空间领域，体验到项目时尚个性空间。色彩感觉：通过明亮、炫丽的色彩搭配与各种造型、灯光的组合，建议借鉴国际时尚服装流行色彩系列。体现年轻目标客户群的审美及色彩运用。用品设置：注重细节营造，运用新颖、艺

8、术气息感强烈的用品，体现项目特质。音乐引导：时尚、吻合潮流的背景音乐，令客户从感观上体现项目时尚特征。用材：选择的材质需体现时尚空间与氛围。销售团队亲和力通过培训，使销售团队感悟项目时尚感与高品质，令销售团队具备时尚特征、具备引导力。通过对销售团队的策划与包装，令客户感受到销售团队的时尚潮流氛围。策略执行二：推广策略——包装展示C售楼处外立面：材料使用透明玻璃。包装展示：——导板、展板、模型、洽谈桌椅、接待台、装饰植物等。由于没有具体尺寸,功能分区建议另附售楼处位置时间节点：9.2