河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告

《河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、河南郑州鸿宝园林地块〈市场研究及项目定位〉研讨会议一、市场背景。〈一〉河南1）2004年河南经济发展呈现稳步上升趋势，在保持多年平稳发展基础上，2004年增幅达到历年最高，参考上海等经济发达城市发展轨迹，河南将进入高速和转型的发展周期。2）从数据显示可看出河南省居民存款增长幅度较大，这一方面说明了河南居民收入在逐步提高，另一方面也说明了由于目前投资渠道的单一、金融市场的萎靡、投资理念的相对落后，河南省消费者的消费观念还需引导。〈一〉河南3）河南人均消费性支出逐年提升，但是它在人均可支配收入中所占的比例有所下降，反应出河南省人民的消费观念仍然相对落后，另一方面说明包括娱乐业

2、在内的消费场所对居民消费的拉动性不强。4）从图表可以看出，河南省房地产投资额与开发量逐年提升，体现稳步上升趋势。05年1-7月份，全省商品房销售高于同期竣工面积110.98万平方米，首次出现销大于供的状况，可以预见未来房地产市场更加活跃，投资风险降低。〈二〉郑州1）郑州总体经济发展呈现稳步上升趋势，依据国内大致趋同的城市发展脉络及经济发展的内在规律，从上海、杭州、武汉等较发达城市经济走势判断郑州经济未来走势，预见郑州未来将继续保持稳定增长。2）三大产业发展不均衡，第二产业增长幅度较大，导致第一、第三产业所占比重降低，郑州已经确定未来以第二产业为主导，重点发展第三产业，未来

3、郑州第三产业依然是政府的重点支持产业，将继续保持稳定的增长。〈二〉郑州3）旅游业整体走势依然保持稳定增长，观光旅游人数与旅游收入均达到历史最高。根据与上海、杭州、长沙、武汉五城市比较中，郑州旅游业对国民经济的贡献值最低，可以预见，未来郑州旅游业还有巨大的发展空间，将继续保持稳定发展，相关产业所占份额将进一步加大。4）娱乐业发展繁荣，居民娱乐支出在消费性支出中所占比重进一步加大，但相对于上海、杭州等发达城市，其所占比重还比较低，因此郑州娱乐业还存在较大发展空间，未来发展前景比较乐观。〈二〉郑州5）以银行业和保险业为龙头的金融产业稳定发展，继续保持两位数增长速度，其中保险业收

4、入增幅为存款余额增幅的两倍左右，侧面反映了居民收入逐步提高。但随着2005年是中国金融市场完全开放的第一年，全国金融机构将遭受重大冲击，发展前景并不乐观。6）城乡居民生活进一步提高，收入逐渐增加，消费性支出增幅高于可支配收入增幅，反映出郑州消费观念逐渐开放，用于娱乐教育文化的消费支出增幅最大。可以预见，随着收入的进一步增加，社会休闲娱乐事业将得到稳定发展。〈二〉郑州7）根据数据显示郑州市房地产市场保持稳定增长，近几年供需总量基本保持平衡，商品房价格涨幅创历史新高。进入05年以来销售面积增幅超过投放量增幅，可以预见未来房地产市场会更加活跃，房价将继续保持增长。8）区域市场特

5、点明显，北区在未来一段时间内将继续占据供销量首位，但随着郑东新区的规划开发，及国内品牌开发商的进入，郑东新区将成为房地产投资热点。〈二〉郑州9）别墅类物业品质较低，高档别墅尤为稀缺，缺乏真正意义上的顶级物业。随着别墅类土地资源的减少，市场的需求动力将促进高档别墅的发展。10）传统的商业地产面临发展瓶颈，新兴商业地产必须依托政府规划与强有力的政策支持才能取得较大发展。办公市场中商住楼占据较大比重，未来高档纯写字楼将会成为市场的主角。〈二〉郑州11）二手房交易量高速增长，近四年每年增长的幅度都在50%以上，随着郑州房地产市场的快速发展，必将带动住房二级的发展，逐步与一级市场形

6、成梯级消费互动，从而推动房地产市场整体健康运行。12）通过数据模型的函比关系，我们发现郑州人均GDP对房价的贡献值相对较低，因此郑州市场杠杆弹性不大，在国民经济、人均GDP保证正常增长的前提下，未来房价走势将保持平稳。二、项目资料。〈一〉地理位置本案地处郑州市区西北角，北依黄河，南邻郑东新区。本案地块〈二〉地貌本案地块原为园林培育基地，地势平坦，目前被观赏类花草、乔木所覆盖，蜿蜒的水系贯穿其中，自然环境优美。〈三〉交通状况本案地块南依连霍高等级公路，东临京珠高等级公路，交通方便，驱车到市区仅需15分钟左右。〈四〉周边项目本案地块周边目前为园林、农田，但毗邻郑东新区规划中运

7、动城、大学城，距郑东新区规划中CBD副中心车程只有几分钟。高新技术产业开发区思念果岭森林半岛别墅、住宅区碧沙港商圈二七商圈火车站商圈九郡弘CBD写字楼龙湖商圈大学城东方经典郑东新区起步区物流区科技园区经济技术开发区龙湖居住区高新技术产业开发区思念果岭森林半岛别墅、住宅区碧沙港商圈二七商圈火车站商圈CBD写字楼东方经典九郡弘龙湖商圈大学城郑东新区起步区物流区科技园区经济技术开发区龙湖居住区高新技术产业开发区思念果岭森林半岛别墅、住宅区碧沙港商圈二七商圈火车站商圈CBD写字楼东方经典三、同类产品。〈一〉罗店—北欧新镇北欧新镇是上海