华星宁波保利箭港湖南侧地块定位报告-部分(I)

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1、保利箭港湖南侧地块定位报告保利箭港湖南侧地块定位报告2011年元月1保利箭港湖南侧地块定位报告目录第一部分项目本体及核心问题第一章区域概况一、整体城市概况二、城市发展格局三、镇海发展现状及规划定位四、历史文化内涵及底蕴第二章地块概况一、地块主要经济指标二、地块四至及地块现状三、地块交通分析四、周边配套及环境资源第三章项目使命与价值一、项目使命二、土地价值第二部分项目市场环境分析第四章宁波宏观经济及房地产市场环境分析一、宁波宏观经济环境二、宁波市房地产市场运行情况三、宏观政策及政府条件限制第五章宁波市商品住宅市场发展格局一、宁波市商品住宅

2、板块划分二、镇海市场现状及特征三、本项目竞争格局分析2保利箭港湖南侧地块定位报告第六章重点项目研究一、新城板块重点项目研究二、新城板块未来供应研究三、其他六大板块内标杆项目研究第三部分消费市场分析与客户调研第七章宁波居民住宅消费市场分析一、城市人口及购买力分析二、购房消费需求及消费心理第八章客户问卷调研与分析一、调研目的二、调查方法三、客户调研结果分析第四部分项目整体市场定位第九章项目整体定位一、整体定位二、住宅定位三、客户定位四、产品定位第十章物业发展建议一、区域可比/竞争案例产品营造分析与标准二、国内高端项目产品营造分析与标准三、本

3、项目产品营造建议1、团队建议2、项目建筑形象建议3保利箭港湖南侧地块定位报告3、项目景观营造建议4、公共空间营造5、全装修建议6、智能化、物管建议7、新材料新技术建议8、后期配置建议9、配套设施建议4保利箭港湖南侧地块定位报告第一部分项目本体及核心问题第一章区域概况一、整体城市概况宁波简称"甬"，地处长三角洲南翼，北濒杭州湾，东望舟山群岛，南临台州，西接绍兴。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里；2009年户籍人口571万，市区220万人。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜

4、力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。如今的宁波为长三角南翼经济中心、浙江省经济中心，是全国15个副省级城市和5个计划单列市之一，为中华人民共和国文化部批准的全国历史文化名城，浙江对外开放的门户。宁波港是中国货物吞吐量第一大港口，已与世界上100多个国家和地区的600多个港口开通了航线，2010年上半年，宁波港集装箱吞吐量居全国第三位，并一举超过釜山、迪拜和广州，成为全球第五大集装箱港。5保利箭港湖南侧地块定位报告二、城市发展格局1、城市总体规划概要依据宁波城市总体发展规划（2004-2020），力争到2020年，实现市域常住人口810

5、万，中心城实际居住人口250万，城市化水平70%以上。中心城建设用地311.9平方公里，其中三江片185.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。根据宁波城镇发展特点，将宁波市域划分都市区核心（即中心城）、都市区外部组团（余慈地区、奉化—鄞南）、二级中心城市（宁海、象山）、中心镇（13个）、一般建制镇（41个）5级。都市区布局及职能都市区由海曙、江东、江北、镇海、北仑、慈溪及鄞州、奉化、余姚部分区域组成，用地面积4036.7平方公里。其空间呈以宁波中心城为中心的带状组团式布局结构。宁波

6、中心城由三江片、北仑片、镇海片组成。沿TRANBBS交通干道形成余姚市区、慈溪市区、杭州湾新发展区、泗门—朗霞、周巷—低塘、观城—师桥、掌起—6保利箭港湖南侧地块定位报告范市、慈城—乍浦、大桥—江口等组团，各组团之间留有较大的生态带。三江片①人口规模2020年人口155-165万，其中老市区60万，南部地区（原鄞县中心区）30-35万，东部地区30万，北部地区25万，西部地区10-15万。②用地规模2020年建设用地149平方公里，人均90平方米。③布局三江片以余姚江、奉化江、甬江为发展轴，沿江形成市级行政中心、商业中心、商务中心、文

7、化中心和教育基地。城市内环以内以古城保护和旧城改造为主；中环以内发展第三产业及生活居住；外环与中环之间发展无污染的城市工业及生活居住。7保利箭港湖南侧地块定位报告2、中心城近期城市职能与发展方向各片区城市功能三江片——全市的政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片——东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片——作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区

8、。中心城近期发展方向与规模三江片近期重点向东发展，初步完成东部新城框架，跨越式地发展北部地区（含两江北岸、镇海新城）；中远期随着杭州湾跨海大桥建成、通车及庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部和南部；镇