嘉定保利菊园b12地块定位报告

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1、保利地产菊园B12地块定位报告思考模式——写在报告之前企业品牌+项目品牌核心问题解决方式项目定位产品核心价值目标客户定位产品模式思考多元复合社区异域风情社区自然生态社区开发思考客群捕捉思考优势资源分配利用政策市场变化风险项目品牌结合思考单一客群/多元客群启动客群/成长客群主力客群/创造客群假设思考资源挖掘阶段认识板块格局定位规划发展项目客户需求偏好关注因素事实认定政策户型限制地块剖析CHAPT1本案镇中心地块位于菊园新区，北临树屏路、东靠八字塘、西接嘉行公路、南邻胜竹路，距老城商业中心节点约4.5公里。4.5KM区位属性地块概貌环境分

2、析内部环境——地块四至方正，地形规整平坦，水景资源丰富外部环境——属于新兴开发的住宅区域，学区氛围较为成熟道路系统——西侧紧邻快速干道，道路通达性较好，方便连接老城中心周边配套——规模型商业配套较少，主要配套集中在南面平城路一带树屏路本地块天灵电器老年社区中心4、6路公交车起点站八字塘永胜村委会徐行镇华亭镇新城枫景餐饮、美容美发餐饮一条街汽车美容老城区嘉定一中教师进修学校（在建）餐饮娱乐农贸市场地段医院嘉华居娱乐远东学校实验小学周边配套SWO保利地产与政府的战略合作带来积极意义轨道交通将进一步挖掘提升区域价值嘉定新城的规划定位推动房产

3、市场发展菊园新区定位为新城大型居住区工业区产业支撑较强，利于客群持续导入产品类型多元组合可加大客群辐射范围需求不断释放，市场持续旺盛保利地产良好的品牌形象地块具备规模性，利于凸现规划亮点地处新兴聚居区内，生活配套较为齐全消费者对地段认知接受度较高教育配套完善，学区氛围浓厚水景资源丰富，利于项目品质营造地块北面紧邻厂房，产生一定负面影响缺乏大型商业配套，影响大量人群聚集导入距轨道站点较远，影响外部公寓客源导入政策限制与市场需求矛盾，影响产品规划潜在地块增多，未来市场竞争格局加剧“74%、90”政策导致市场产品趋于同质化小面积产品的市场需

4、求面临不确定性内需型市场使得客源导入存在一定困难SWOT分析项目战略思考点在本项目中如何传承延续保利地产品牌如何通过物业形态组合实现土地价值最大化如何调节“74%、90㎡”限制与市场需求的矛盾如何塑造项目核心价值理念和竞争优势市场解读CHAPT2菊园新区紧邻北部制造业基地，产业引擎较强菊园新区定位为现代化园林化多功能生活居住区板块居住概念逐步成熟，消费者认知接受度较高都市工业园区国际汽车城本项目新城CBD/行政中心轨道11号线北部制造业基地生态文化公园国际赛车场板块定位嘉定经济以汽车产业为主体，推动经济水平快速上升发展经济发展推动居民

5、收入稳步提高，已达到比较富裕的程度。经济发展结论一产业发展和规划定位促进菊园板块成熟发展，消费者认可度较高；嘉定经济快速发展，人均收入水平较高，居民购买力强劲嘉定镇板块项目供给不能满足市场需求，目前交易情况表现良好；公寓房源需求大于供给，供需比约在1：1.8左右；别墅项目较少，多为中档定位，房源供求基本保持平衡；在售项目品质高低不均，价格走势受个案影响较大；板块供需分析数据来源：策源咨询研发中心（2006.1.1—12.31）板块未来供应在售项目剩余体量(万m2)新城枫景0.17嘉怡别墅一期3.82和华名苑1.96水岸雅筑12.71嘉

6、贤庄4.25鸿达嘉苑0.83浦发香舍13复华城市花园C地块8.9复华城市花园潜在体量12.6汇总58.24所属公告地块位置可建面积(万m2)04年新城南门4.223204年新城南门12.837805年菊园新区不大于9005年菊园新区不大于6006年菊园新区32.4汇总近200数据来源：策源咨询研发中心（2006.1.1—12.31）未来两年板块公寓产品供给逐步稳定增多，别墅产品逐步稀缺潜在上市体量较大，竞争趋势有所加剧；未来公寓同质产品竞争严峻，不利于导入外部客源别墅产品逐步稀缺，更有利于提升项目价值，吸引外部客源结论二板块项目分布嘉

7、定板块开发秩序依次为迎园——菊园——南门项目所处菊园区域已经较为成熟，居住氛围浓厚新城枫景水岸雅筑嘉怡别墅嘉贤庄和华名苑鸿达嘉苑复华城市花园本案浦发香舍项目占地万㎡建面万㎡容积率绿化率物业价格元/㎡主力房型面积(㎡)房型配比开盘交房新城枫景7.5161.2843%多层小高5400二房79--95三房107-129两房30%三房60%04.1106.6嘉怡别墅一期1350.3855%双拼独立10371双拼270独立320-410双拼79%独立21%05.706.6和华名苑1.63.56235%多层小高5852两房103三房130-162

8、两房6%三房94%06.907.6水岸雅筑22271.250%多层小高5786两房99-108三房128-137两房26%三房74%06.206.12嘉贤庄10.36.80.5350%小高6438公寓10453别墅三房1