徐州保利协鑫房亭河以南地块定位报告

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1、谨呈：保利协鑫●保利协鑫房亭河以南地块定位报告2011年1月总编辑：卢校（副总经理）张险峰（副总经理）总编撰：赵建童（市场总监）撰写：薛嫄(建筑规划师）霍聪（策划师）高遵宝（策划师）蔡鑫（策划师）张振亚（策划师）报告结构第一篇：徐州城市背景研究第二篇：徐州房地产市场研究第三篇：项目本体分析及问题界定第四篇：项目发展思路及定位第五篇：启动区建议及财务测算第六篇：项目营销思路本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅3第一篇徐州城市背景研究第一章徐州城市整体认知第二章徐州城市经济发展第三章徐州城市发展规划城市战略地

2、位徐州所处的淮海经济区作为长三角经济圈与环渤海经济圈的衔接区域，在区位上拥有重要的战略地位。淮海经济区处及其重要的地理位臵，位于亚欧大陆桥东部桥头堡区域，承南启北，该区东接齐鲁、南连江淮、东濒黄海、西临中原，在全国经济总格局中占有重要位臵，拥有亚欧大陆桥东部桥头堡的突出区位，承担着中国经济东靠西移接力站的重任；地处苏鲁豫皖四省交界，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的独特功能；淮海经济区与陇海、兰新经济带的中心城市形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。本报告文

3、档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅5城市区域机会徐州位于淮海经济区几何中心位臵，在苏北的地位相对突出，由于区域内城市能级有限，一体化发展的协调性仍需加强。徐州位处淮海经济区几何中心位臵，但徐州的中心地位不强，对周边城市和地区的辐射和服务能力较弱；徐州是苏中、苏北地区最大的城市，由于与鲁豫皖地区联系紧密，受南京与上海辐射较小，落后苏南地区发展；徐州经济圈初具雏形，形成一定的优势产业集群。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅6城市人口研究城市人口规模较大位列江

4、苏省各市第一位，由于10年9月铜山区撤县建区，市区人口大幅增加，城市化水平提升速度加快，人口外出务工现象明显，导致财富回流对房地产产生良好影响。徐州总人口及市区变化排名区域2009年人口1徐州957.6111002盐城812.37925.31934.73940.95946.86957.613南通762.664苏州633.296005南京629.776淮安534180.7187.11182.93184.32186.221007宿迁540.6200520062007200820098泰州503.989连亍港490.64总人口市区人口10无锡465.6511扬

5、州458.8徐州市城市化率12常州359.8250.00%13镇江269.8849.10%48.00%47.20%05-09年徐州人口变化趋势46.00%45.80%10001.50%957.6144.80%946.8644.00%44.10%950925.31934.73940.951.14%1.02%1.00%城市化率0.90%42.00%900883872.07871.12869.21868.190.67%0.63%0.50%40.00%850200520062007200820098000.00%20052006200720082009数据来源：

6、徐州、苏州、无锡等地统计年鉴户籍人口本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅7城市交通现状徐州市综合交通发展目标：联动京沪、对接沿海；同时构建便捷交通体系，促进老城区及徐州新区的发展，以支持向东、东南发展战略。对接沿海，共享重大交通设施，构建出海大通轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在道，打造“陇海引桥”。京沪高铁徐州站设点，未来将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，新城区主要站点贯通行联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高地区政中心办公区。集聚能力，打造“京沪驿站”。本报告文档定义为：保密请在中广信

7、认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅8第一篇徐州城市背景研究第一章徐州城市整体认知第二章徐州城市经济发展第三章徐州城市发展规划城市经济发展——城市GDP经济发展位于江苏13个城市中游水平，苏北城市之首，增幅最快。江苏各城市2009年GDP排名城市（亿元）增长率（%）排名苏州7740.20131徐州2005-2009年GDP及增长率无锡4991.7212.4219.3%19.5%19.1%300020.0%南京4230.212.1317.6%17.9%2390南通2872.8013.34250018.0%2007常州2519.9312.4

8、52000167916.0%徐州2390.1619.56142815001212