政府及相关利益主体介

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1、第三章政府及相关利益主体房的产业是国民经济发展的重要支柱产业房地产开发经营从土地购置、到开发建设、再到消费和服务等各个环节，涉及多方主体的利益。如土地供应方政府、贷款方银行、消费者、建筑商、设计师等。第一节政府一、政府的概念广义政府；狭义政府；我国一般把政府界定为执行国家权力，进行政治统治并管理社会公共事务的机关，是中央和地方行政机关的总合。二、政府在房地产市场中的作用（一）对房地产业进行宏观调控房地产业的宏观调控；宏观调控的手段：一是经济手段：金融与财政金融---利率房贷利率7折：2008年10月27日，中国人民银行出台了《扩大商业性个人住房贷款

2、利率下调幅度、支持居民首次购买普通住房》的文件，宣布自当日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。财政---税收2005：购房2年内转手，全额征收营业税；2006：购房5年内转手，全额征收营业税；2006：开征所得税。2008年10月22日：个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；个人销售或购买住房免征印花税。2008年12月20日：个人购买普通住房超过5年改为超过2年转让免征营业税。法律手段；《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》行政手段。2005：实

3、名制购房，期房禁止转让；2005：土地两年未开发无偿收回；2006：90/70，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。限购北京限购2011年2月16日公布限购政策，文件要求自发布之日起，对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭

4、，暂停在本市向其售房；深圳限购令户籍居民家庭：限购两套非户籍居民家庭：限购一套时间认定以网签为准上海限购上海将在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。徐州限购令1、限购政策的具体内容本市户籍居民家庭，对已

5、拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。非本市户籍居民家庭，能提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购范围内限购一套普通商品住房；已拥有一套及以上住房或者无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房。2、实施限购区域范围实施限购区域范围主要为本市的主城区，包括鼓楼区、云龙区、泉山区和新城区不包括经济技术开发区、铜山区和贾汪区。3、限购商品住房种类建筑面积14

6、4平方米以下(含144平方米)的普通商品住房，不含国有、集体土地上的征收(拆迁)安置房。其他商品房不在此次限购范围内。（二）为房地产市场供应土地（三）对房地产开发经营活动的监督管理：国土、规划、发改委、建设、房管、消防、人防、工商、税务等。三、政府在房地产开发经营中的收益（一）财政收入土地出让金2007年房地产开发企业向地方财政交土地出让金1.3万亿元，当年地方财政总收入2.27万亿元，土地出让金占地方财政收入57.2％。土地出让金、税、费三项合计流向政府收入占房地产开发企业总支出的59.42％。（二）社会声望提到一个城市，你首先想到了它的什么？城

7、市竞争力与城市房地产城市竞争力与城市房地产价格正相关；一般来说，竞争力较强的城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高；但过高的房地产价格也会影响城市竞争力的增强。由左至右按照35个大中城市竞争力与房地产价格的差异排序。房地产价格过高，偏离应有水平最严重的5个城市依次为深圳、杭州、上海、北京、厦门。排在最后的西宁、重庆、呼和浩特、长春、成都等城市的房地产价格还有进一步上升的空间。（三）经济发展经济增长的三驾马车：投资、消费、出口房地产投资、消费的主要推动力量。房地产对投资的贡献：固定资产投资对经济增长的贡献是40%；房地产开发投资对固定资产投

8、资的贡献比重最大，高达20%以上。房地产对消费的贡献：消费对经济增长的贡献是37%；房地产销售额近5年平均占全社会消费品零