山东大连长兴岛高尔夫项目定位策划提案

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1、谨呈：xx集团控股有限公司XXXX集团长兴岛高尔夫项目沟通集团长兴岛高尔夫项目沟通二零一零年五月免费索取精华资料！报告框架1、项目核心特性3、系统分析研究1.1项目核心特性3.1客户定量导向验证1.2项目核心问题提出3.2客户定性导向验证3.4项目定位策略2、整体分析思路4、市场定位结论《2011年房地产营销策划大全》320GQQ:5445708701014899638电话：135501091504.1项目整体定位加QQ免费索取精华资料！2.1宏观环境判断4.2项目整体形象定位2.2用地条件分析4.3客户定位2.3市场环境研究2.4

2、潜在市场判断项目核心特性/核心问题1.1项目核心特性1.2项目核心问题提出项目核心特性核心特性一：区位优势•项目位于长兴岛临海片区——集高尔夫、生态居住、旅游度假、休闲娱乐、商务会议为一体的功能型复合区域•长兴岛作为辽宁省重点规划“五点一线”新战略中第一站位置，以及国家级经济技术开发区政策的出台，区域未来发展潜力巨大跋鱼圈《2011年房地产营销策划大全》320Gò我们项目怎么依附在长兴岛整体区域QQ:5445708701014899638电话：加QQ免费索取精华资料！属性下发展，项目的调性是什么？ò我们项目能否利用经济技术开发区资长

3、兴岛源的聚集效应，吸纳产业人群，项目的客群是谁？项目核心特性核心特性二：内部功能住宅＋球场＋公建•规模与功能复合——本项目是包含高尔夫球场、住宅、公建，物业类•产品形式•品质提升•整体形象型复合的项目•价格策略•文化内涵•功能定位•FAR——本项目可开发产品丰富，•客群来源•拉动住宅•建筑形式是产品形式多样的复合项目ò我们项目中住宅和球场与公建之间不同物业类型之间的关系是什么？功能复合功能复合ò我们项目住宅物业中的不同产品之间的关系是什么？项目核心特性核心特性三：FAR与周边环境之间的协调关系常规住宅常规极限产品形式容积率容积率•F

4、AR——如何平衡低密度与开发率之间矛盾，体现更多的产品价值，降低项目整体高层2.02.8运营风险，提升收益小高层1.52.0•周边环境限制——如何平衡较高容积率产洋房0.91.5品与球场环境之间的矛盾叠拼0.81.0ò如何平衡规范限制和开发高价值产品之间联排0.60.8《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！的矛盾？加QQ双拼免费索取精华资料！0.50.6ò目前的市场环境下，低密度可以低到什么独栋0.30.5程度？ò我们项目的产品形式规模组合？项目核心问题核心问题一：项目调性提出要求核

5、心特性一：长兴岛区域本项目•整体定位•产品定位•现状条件•规划分期•未来规划•开发策略《2011320GQQ:5445708701014899638•用地条件电话：免费索取精华资料！长兴岛区域的属性是什么？如何针对已有资源，确定我们项目的调性？项目核心问题核心问题二：功能定位关键因素核心特性二：规模与功本项目能复合•用地条件•整体档次•竞争环境•居住属性•潜在市场•商业配套•综合因素如何确定项目特性、项目指标的关系，各产品之间的关系？项目核心问题核心问题三：物业配比拉动核心特性三：FAR与高尔本项目夫环境•区域市场研究•住宅产品导向

6、•中低密市场研究•配比最优解《2011年房地产营销策划大全》QQ:5445708701014899638•产品研究区域市场内不同产品的供给和需求特征是怎样的？我们项目物业配比的最优解？整体分析思路2.1宏观环境判断2.2用地条件分析2.3市场环境研究2.4潜在市场判断宏观环境判断2.1.1大连城市背景研究2.1.2长兴岛区域特性解读2.1.3用地片区特性分析大连城市背景研究城市概况ò大连市位于辽东半岛南端，东濒黄海，西邻渤海，南与山东半岛隔海相望，北倚东北三省及内蒙古东部广阔腹地。ò大连市总面积12574平方公里，人口约600万,具

7、有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度，年降水量550--950毫米，全年日照总时数为2500--2800小时。《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ò市辖10个市、县、区：瓦房店市、普兰店市、庄河市3QQ:5445708701014899638电话：加QQ免费索取精华资料！•距沈阳约400公里个市，西岗区、中山区、沙河口区、甘井子区、旅顺口•是中国东三省最大的沿海开放区、金州区6个区。城市作为东三省最大的沿海城市，历史悠久，城市作

8、为东三省最大的沿海城市，历史悠久，城市•文化底蕴深厚，物产富饶文化底蕴深厚文化底蕴深厚大连城市背景研究城市定位城市定位东北亚经济中心各经济圈三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6中国东北第一大港珠三角3.3：50.6：46.2环