xx项目定位提案

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1、杜诗路项目定位方案2017-6-14南阳市场分析一线房企进驻，品牌属性凸显恒大、碧桂园一线房企进驻南阳，直接提升南阳房地产市场价格；受融资事件影响，本地房企品牌价值一落千丈，信任度降至冰点；一线房企凭借品牌价值和产品价值，入市即受追捧，量价双升；本地房企受困于客户信任和资金压力，项目销售难度大，资金链与工程进度相互制约，加剧品牌价值缩水及客户不信任；受品牌价值影响，本地房企开发项目主要以刚需为主，品牌房企逐步进入改善置业及终极置业的高利润率产品时代；本地知名房企欲寻求突破，做出改善型产品的尝试，如三川·玖龙台，宇信·凯旋公馆，东征·颐和府等；南

2、阳市场分析改善型产品集中出现，但物业类型比较相似碧桂园·南阳首府一期以初级改善型产品为主，二期出现平层及洋房产品；恒大御景湾以106-144㎡高层及144-221㎡洋房为主，基于恒大品牌价值，洋房产品可以作为南阳市场终极置业产品；常绿大溪地主要以150-240㎡的小高层和洋房为主，主力改善型为大平层及退台洋房（复式）；中信国安城以花园洋房、小高层及叠拼为主，户型区间为156-282㎡；预计7月底开盘。美盛白河湾以高层、小高层及联排别墅为主，其中联排别墅面积在350㎡以上；宇信凯旋公馆高端产品主要以复式和大平层为主，面积在280㎡以上；三川玖龙台

3、预计在月底营销中心开放，户型以大平层为主，其中联排别墅有8套，面积在500㎡左右，主打概念“空中四合院”。区域改善型产品以平层及复式为主，别墅类产品市场目前属于市场稀缺产品。南阳市场分析改善型产品区域集中，集聚效应明显改善型产品主要集中在滨河路沿线，以李宁体育园——南阳体育中心为中心区域，集聚效应明显，也是目前市场上公认的高端住宅区域；恒大御景湾凭借恒大品牌效应，有望在区域内打造成第二个改善型住宅区域；项目地块分析项目分析2.4公里改善型产品集聚区一级辐射区域典型项目分析领袖·翡翠花园领袖·翡翠花园位于独山大道西侧，主要以高层为主；其中面积区间

4、为50㎡左右的公寓、130-150㎡的三房和180㎡左右的四房为主，翡翠花园准备走中高端改善型置业路线，但是受开发公司影响，预计比较难以实现。典型项目分析绿都悦府绿都悦府属于项目周边最具代表性的项目，规划产品与项目基本一致，有小高层、多层及叠拼别墅；其中小高层面积为88㎡左右的“2+1”户型，多层为138㎡的“3+1”户型，叠拼为140-154㎡的三室两厅、四室两厅；别墅下叠送小院，上叠送露台，预计可用面积为220㎡左右，售价在185-220万之间；典型项目分析中信·国安城占地350亩，总建面54万㎡，主力产品为花园洋房150-180㎡，叠拼别

5、墅为236-280㎡；以仿徽派建筑为特色，主打品牌价值、养老概念；签约北大公学，宣传有北京医疗直通车，预计建一所3甲医院；区域属于改善型产品主流区域，但营销滞后，预计7月份开盘；典型项目分析碧桂园·南阳公馆项目位于南都路与信臣路交汇处，总建面6.2万㎡，规划2栋多层，6栋小高层；面积为118-260㎡，其中118㎡户型为碧桂园南阳首府热销户型；根据碧桂园销售排期，预计在8月份开盘，农历年前清盘；典型项目分析美盛·白河湾美盛白河湾总建面15万㎡，容积率1.42，产品以多层、小高层和联排别墅为主；其中产品以88㎡两房、124-136㎡三房、147-

6、173㎡四房、211-298㎡联排别墅为主力；典型项目分析美盛·白河湾一层二层三层四层市场总结产品线：改善型产品多样化出现，目前市场主流为大平层及洋房为主，别墅产品以叠拼产品出现几率最大，联排产品目前仅有美盛白河湾存在，后期三川·玖龙台也会出现；面积：别墅产品面积主要集中在170-280㎡，实用面积约在300-500㎡之间；以赠送面积增加居住舒适度和产品价值作为产品的主力去化卖点；市场竞争：大面积别墅产品的去化周期及风险，成为中信国安城、美盛白河湾迟迟不推的主要原因；项目地块分析项目分析地块位于杜诗路沿线，从长远来看，杜诗路接通南都路、独山大道

7、、仲景北路后交通便捷，区域看好。但项目距离滨河路约2.4公里，属于改善型产品主流区域的二级辐射区，在“城市资源独享”方面相对处于弱势；目前地块周边环境较为复杂，存在一些不确定因素，如大屯村的后期改造问题、南都路、独山大道的连通问题、周边新入市项目的品质问题等；项目地块分析项目SWOY分析S：优势地块较为方正，无拆迁压力；土地证件齐全，后期进度有保证；W：劣势距离现有的改善型产品聚集区（滨河路沿线）有2.4公里，属于一个较大的心理距离；周边环境存在不确定因素；O：机会杜诗路开通，与其他主干道连通将加强本项目的区域和交通优势；周边规划的骨科医院新院

8、区、高新区医院等单位将为本项目提供一批优质客户资源；T：威胁南都路与独山大道中间区域的地块后期规划产品的品质将影响区域价值；公司品牌价值塑造与开发过程