物业管理培训班讲义

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1、大陸地區物業管理條例暨物權法理論經濟學博士後法務培訓中心副主任1物权法的诞生辗转13载经历8次审议1994-2007？利益上的冲突︰政府與百姓的冲突立法理念的冲突︰意识形态的冲突？一般的法律在全国人大只审议三次两个冲突2物权法草案：意见与异见巩献田：北大教授，指责《物权法》违宪3巩献田异见调整财产关系的最核心条款，社会主义的公有财产神圣不可侵犯，实质上妄用私有财产神圣不可侵犯的精神和原则取而代之，背离了社会主义方向，开历史倒车形成的，不是劳动的平等，而是资本的平等，这与资本主义社会有何不同区别？4中国统计局前局长李成瑞、中国经委前副主任

2、赵荫华、北京军区政治部前顾问魏崴、海军装备部前部长任秀生、海军司令部作战部长前部长李盈久、铁道兵前参谋长龙桂林、、、国有财产法领导干部财产申报和公布法诉求5国家财产和私人财产能不能平等保护的问题宪法规定了公有制是基础，怎么能够把公有制和私有财产混同呢？宪法规定国家财产是神圣不可侵犯，为什么到了《物权法》里国家财产跟私人财产具有同等地位了呢？6要不要坚持市场经济这一根本原则？《物权法》把这个问题的解决分成两个方面7一方面讲国家的政治制度、经济基础是公有制为基础一方面讲市场经济，所有主体，国家、集体、私人是平等地位，平等保护8胡锦涛同志的两个

3、坚持胡锦涛同志在中央学习《物权法》的讲话第一要坚持社会主义不动摇︰以公有制为基础第二要坚持市场经济不动摇︰坚持市场经济不动摇就是所有的市场主体地位要平等﹙坚持改革不动摇﹚9物权法的结构（五编、九章、247条）物权法第一编总则：1——38条：基本原则、物权变动和物权保护第二编所有权：39——116条：一般规定、所有权、业主的建设用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得第三编用益物权：117——169条：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权第四编担保物权：170——240条：包括抵押权、质权和留置权第五编占有：241——24

4、5条规定的是占有10《物权法》的通过与实施必然影响現有法律和法规1《拆迁管理条例》：拆迁主体是开发商，开发商到政府来申请拆迁许可证，然后开发商和被拆迁人谈如何补偿等等一系列问题《物权法》是征收，征收主体是政府，政府出面来补偿，不是一个单纯的拆迁问题了，而是征收和补偿的问题112《物业管理条例》，各个省、各个地方都有，都是根据国务院制定的“管”公共秩序《物权法》里讲得更多的是业主的自治权，业主有权决定这个，决定那个在《物权法》里确定的业主应该享有的权利和政府管理之间的关系？123《城市规划法》，2007年4月份全国人大常委会讨论了《城市规划

5、法》的修改城市如何规划？如何修改规划？13修法背景07年3月《物权法》5编19章247条第六章“业主的建筑物区分所有权”（第70-83条）1403年6月8日国务院9th常务会议审议通过后正式颁布，并于同年9月1日起施行的《物業管理條例》无缝对接07年8月26日進行對《条例》的“量體裁衣”，并于同年10月1日起施行15此次修改的《物业管理条例》是以《物权法》为前提，主要是将2003年9月开始实施的原条例中与《物权法》不一致的部分进行了修改16是否正确把握《物权法》出台所带来的历史机遇完善我国“物业管理”？机遇17涉及业主共同利益事项表决方面

6、有三大变化物业管理首先是服务业委会成立的指导部门增加物业管理专业人员，实行职业资格制度业主通过起诉可撤销业委会决定18涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化（一）1.严格专项维修资金使用条件2.改建、重建建筑物及其附属设施修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”19经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，规定得更加严格以前投票权数，是按照面积的套数来做指标，现在加入了投票的人数，这就是考虑到开发商有可能是一个业主，但是他占的面积比较大，所以影响表决的结果，而现在增加了表

7、决人数的规定，这是增加了一个标准再见财大气粗重视群众心声20涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化（二）制定、修改《业主公约》制定、修改《业主大会议事规程》选举业主委员会旧：多数决新：半数决21涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化（三）新增：改建、重建建筑物及其附属设施新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项，业主在表决重建、改建建筑物的时候也作为一个重大事项按照面积、人数双2/3原则进行表决22物业管理首先是服务新条例：将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业摆正位置物业管理企业是接受业主委托，为业主做服务突出了服务意识？23业委会成

8、立的指导部门增加新增：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强24地方政府主管部门、街道办事处或