《物业管理》讲义

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1、《物业管理》讲义（2009年8月）郭淑芬山西财经大学《工程管理教研室》第一章物业与物业管理概述教学口的：1）让学生深刻掌握物业及物业管理的基本含义2）清晰了解国内外物业管理的起源、发展、重要意义与区别教学重点：1）物业与物业管理的概念2）物业管理起源的异同第一节物业概介探教学重点本节主要应掌握物业的概念、物业的特点以及物业与房地产业的联系与区别等内容。探教学过程I复习房地产与房地产业的基木概念房地产：又称不动产（rceilestate）。狭义上是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义上除上述内容外，述包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。房产:指建筑在土地上的各种

2、房屋，包括住房、厂房、仓库和商业、服务、文化、教房地产育、卫生、体育以及办公用房等。地产：指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的齐种基础设施、地面道路等。房地产业：横跨生产、流通和消费领域的产业部门。从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业部门。属于第三产业。包括的活动领域主要有：1）土地开发和再开发；2）房屋开发；3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押等；4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等;6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和

3、公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等内容。II学习新内容一、物业的概念了解物业的概念，对于搞好物业管理有着重要意义。（一）物业一词的来源来源观1:“外来词”“物业”一•词是由英语EstatcPropcrty音译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，这是一个较为广义的范畴。來源观2：“方言词”“物业”一词原来是粤港方言对房地产的称呼，它最早于香港及东南亚一带的地区和国家使用，其含义是单元性的房地产。20世纪80年代引入内陆。来源观3：至少出现在我国康熙年间《中国皇帝大传》Z“

4、康熙传”中收复台湾一章中有一段记载：康熙二I•二年即1683年收复台湾，时任福建总督姚启圣在转给康熙的信件中有“既表示纳款请降待命，又提出欲求原居台湾，承祀祖先，照管物业”，施琅（时任福建水师提督）拒绝，但郑克爽（郑成功Z孙，郑经次了，时任台湾最高统治者）又修降表，由姚启圣转复康熙。其含义与今物业一词原则一致，而且在信件屮直达圣听，也间接反映出大陆以及清王朝对物业一词的熟悉程度。词语的普及与使用须经长期实践而约定俗成，故可能更早。应当承认，现今的“物业”一词是在近二十年间由香港传入的，尔后由东往西迅速扩散，业界的公司名称、报刊、会展以及文件等层面均以极高的频率与其共振

5、。在此之前的大陆，自新中国成立后，物业一词销声匿迹。如1994年3月23口颁布的建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》尚无物业的概念，但该令却是现今物业管理最高规格的政府管理规章。（二）定义自再次在我国流传以来，物业管理人士根据口前许多物业服务公司所开展的工作范围和经验总结，提出：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与Z相配套的设备、设施和场地。各类房屋：住宅区或单体的其他建筑，也指商业小心、办公大楼、工业厂房、仓库，甚至含俱乐部和运动场所。与Z相配套的设备、设施和场地：房屋内外齐类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。由此可知，一个完整的物业至少包括以卜

6、•部分：1.建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等；2.设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等；3.设施。指配套的公用管、线、路。如上卜•水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等；4.场地。指开发待建或露天堆放货物Z地，包括建筑地块、庭院、停车场等。注：国际上物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。在我国，约定俗成的物业指进入消费领域的房地产产品。物业可大可小，可是群体建筑，也可为单体建筑。如可指一个单元住宅、一座大厦、一个住宅区等。同一建筑物述可以

7、按照权属的不同分割为若干物业。与房地产业、房地产不同，房地产通常用于整体。而物业则主耍指某项具体的建筑物及相关的场地、庭院、干道等。物业不同于房地产业。房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济3＞组织。而物业则是指具体的宗地、建筑物，以及围绕着各类房屋附属配套设施组成的混合物。（三）完整把握“物业”含义需要注意的两点1•物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，就不能称其为物业；2•物业管理屮的物业主耍是物业的