河北计经010地块项目定位报告

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1、010地块项目定位报告本次报告解决的关键问题如何做好项目定位及产品线设置从而规避项目风险？如何成功打造项目品牌和企业品牌,实现发展商预期利润？前言市场篇本体篇附件一、项目背景二、城市背景三、房地产市场分析市场篇发展愿景项目概况一、项目背景河北建投集团下属公司，有深厚的投资背景对项目的预期：利润+品牌的复合效应实现回款,释放风险，合理利润品牌与项目共同成长，塑造计经品牌发展愿景项目概况；项目总占地面积约155.97亩预计开工时间：2008年7月份预计施工进度达到预售条件：2008年11月份左右预计进行入市准备时间：2008年9月份左右预计开盘时

2、间：2008年10月-11月之间，根据市场条件确定项目概况城市发展概况项目所在区域概况二、城市背景地理位置和特色城市发展概况石家庄市地处华北平原腹地，是首都的南大门。石家庄正全力打造综合型区域性高新技术产业中心。行政区域和人口6区12县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万，市区面积455.8平方公里,人口231.3万。固定资产投资概况建设项目投资完成866亿元，增长29.7%；房地产开发完成投资131.5亿元，增长8.0%城市规划定位“接轨京津、借势发展，融入国际、开放发展，辐射周边、极化发展

3、”城市空间发展方向“西优东拓南延北跨中疏”宏观经济发展蒸蒸日上，城市定位明晰，发展潜力较大项目所在区域概况功能定位成为能够充分展现石家庄现代化大都市风貌的标志性区域是省会城市总体规划未来发展的主导方向和重点区域财政收入财政收入从04年开始明显增加达到03年的3.2倍。房地产市场06年房地产投资294917万元，占固定资产投资总额的1/4土地供应充足，商品房开发量持续走高综合优势城市副中心，良好的人文环境世纪公园，丁香园和希望绿洲进一步提升了区域居住环境区域地位显著、优势相对明显、是固定资产投资的热点区域宏观政策及市场分析三、房地产市场分析石市

4、房地产板块分析项目区域板块剖析2007年9月27日，人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》“70.90”政策2007年03月18日,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%;二次购房首付比例将提高到40％二次购房房贷利率上浮空间达10%加大对住房保障体系的金融支持保证合理的住房消费，抑制住房投资需求2007年年内六次加息07年07月20日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点；07年08月22日，一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点07年9月15日，一年期存款基准

5、利率由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率由现行的7.02%提高到7.29%；07年05月19日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款准利率上调0.18个百分点；完善住房保障制度、提高经济适用房、廉租房供应比例07年12月21日，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率为4.14%，一年期贷款基准利率调整为7.47%；宏观政策及市场分析政策利空、信贷紧缩、市场观望、短期看淡结构渐趋合理，预期转向理性，调控威力或将显现需求层面：刚性需求依然存在，而消费心态转为驻足观望。住宅类消费支出持续走高；首付款比例及贷款利率的提高

6、降低了自用型客户的购买力，有效购买力不足初显端倪。价格层面：从2005年的整体均价2367元/平米窜升至2007年的近4000元/平米，增幅明显，虽然2007年四季度价格增幅有所降低，但整体价格仍处于高位运行的区间。供给层面：2008-2010年供应商品住房用地4.31km2，建设商品住房8.73万套，其中经济适用住房2.37万套建筑面积858万㎡；住房建设用地年均供应80.6hm2，建筑面积210万㎡。2008年规划建设各类住房39044套，建筑面积342.22万平方米。商品住房29100套，建筑面积283万平方米。市场走势不明朗、供应量放

7、大、08年将是石市地产市场竞争较为激烈的一年东北板块板块范围——北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸概况——是市政规划的高档低密度住宅区，配套设施不完善。板块均价：5500-6000元/平米代表项目：江南新城主力户型：中、大户型产品类型：类别墅—多层板块特征：城市新兴板块和平路板块板块范围——和平路沿线地区概况——规划为高密度住宅区，厂企集中，综合环境较差。板块均价：6500-7000元/平米代表项目：中宏汇景国际、名门华都主力户型：中、小户型产品类型：高层板块特征：城市热点板块东开发区板块板块范围——东二环以东区域概况——生活配套相对

8、滞后，生活区较少，房龄短。随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。板块均价：4500-5000元/平米代表项目：心海假日、水榭花都主力户型：中、小户型产品类型：高层