凯德商用上海来福士广场案例研究

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1、上海来福士广场案例研究2012-3-21项目概况1来福士业态规划与布局2来福士物业情况调研3项目借鉴启发意义4目录一、项目概况上海华庆地产开发有限公司新加坡政府产业投资有限公司淡马锡控股有限公司上海大光明集团凯德置地（中国）信和置地购物中心甲级智能写字楼来福士广场控股上海来福士广场是新加坡在沪最大独立投资项目，由上海华庆房地产开发有限公司开发建设。其主要投资商为凯德置地（中国）、信和置地、新加坡政府产业投资有限公司、淡马锡控股有限公司和上海大光明集团，当时总投资规模达29亿人民币。项目投资、开发背景凯德置地业务构成新加坡嘉德置地集团凯德置地（中国）商业项

2、目住宅项目来福士广场百腾大厦卢湾写字楼项目来福士广场百腾大厦卢湾写字楼项目来福士广场百腾大厦卢湾写字楼项目公寓服务酒店管理物业管理商业项目开发住宅项目开发在沪开发项目上海来福士广场是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。营业时间：10:00am-10:00pm公交线路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三线、新川专线、上川专线轨道交通：1

3、、2、8人民广场站项目概况占地面积（㎡）15186建筑面积（㎡）商业45985办公91622停车场（个）27654（516个车位）合计165261可租赁面积（㎡）商业27665办公82572合计110237开业时间2003年12月建筑设计巴马丹拿项目主要经济指标来福士广场由一个4.6万㎡的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7㎡的甲级智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群。二、来福士业态规划与布局零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0214410715数量占比08%4%16%16%4%028%

4、4%20%合计48%32%20%B1层业态分布情况零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量5510410214数量占比28%28%6%022%6%011%6%22%合计61%17%22%一层业态分布情况零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量13040210000数量占比65%020%010%5%0000合计100%00二层业态分布情况零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量18000100100数量占比90%0005

5、%005%00合计95%5%三层业态分布情况零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量19000000100数量占比95%0000005%00合计95%5%0四层业态分布情况零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量3012005711数量占比15%05%10%0025%35%5%5%合计55%40%5%五层业态分布情况零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0000001402数量占比00000014%57%029%合计

6、14%57%29%六层业态分布情况零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0000000001数量占比000000000100%合计00100%七层业态分布情况作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围三、来福士物业情况调研来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225㎡,七层挑高，扶梯前厅主通道8-11m，次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为

7、7-9m，进深7-15m。来福士广场门厅通道铺位建筑标准来福士广场其他配套设施自动扶梯：每个平层配置四组进口奥的斯扶梯，两部进口奥的斯观光电梯（21人/1600公斤)外墙装饰系统：外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙标准间墙至主墙距离：8.5米-18.5米(低区)；9米-20米(高区)标准地板载重量：4千牛顿/㎡架空地板：高150毫米暖气，通风及空调系统：中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约30个恒温变风量空调控制箱新风量：25立方米/小时/人（每10平方米每人，该10平方米计算不包括走廊及共用部位）电力供应：电压为380伏三相50赫兹，220伏单

8、相50赫兹供电量设计标准：100伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位）