上海中心项目功能定位

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1、上海中心项目功能定位模型研究2008.4.18PART1项目概念PART2业态布局PART3功能定位PART4经营模式上海中心SHANGHAITOWERPART1项目概念上海中心SHANGHAITOWER项目理念领先的硬件设施和软件服务领先领导24小时定制式办公、尊享式商务交流休憩、体验式公共活动的未来工作生活新方式成为建筑、人、城市和谐共生的领袖之作领导领袖上海中心SHANGHAITOWER项目亮点全球最高、金融服务业为主，24小时、绿色环保办公建筑体以最完善和差异化的办公、会展、配套、休憩功能，提供24小时商务餐饮交流休闲服务。从顶层、地面、地下，多层次、多维度为城市和市民

2、提供公共活动平台上海中心SHANGHAITOWER上海的“中心”心中的“上海”绿色开放开放的建筑底层、景观广场，为城市提供休憩交流活动空间多维度体验地面：开放空间和绿色广场地下：主题馆配套餐饮购物空中：上海最高、多视觉观景娱乐台。公共活动中心商务配套中心办公会展中心24小时定制式金融办公24小时金融企业办公定制式独立box办公、超高层豪华全球企业馆、高中低分区办公空间提供裙房会展、顶层私密会晤、企业馆等会展区域产业集聚促进区域金融业等产业聚集和产业升级全天候配套服务商务交流休憩区24小时餐饮休闲区一般商务服务区整体定位PART2业态布局分层配套中心—商务交流休闲区分层配套

3、中心—商务服务区117-130层分层配套中心—24小时餐饮休闲区地下商业27，000平方米多功能体验馆8，000平方米地下停车100，000平方米配套设施12，000平方米公共设施5，000平方米106-116层91-105层31-60层61-90层1-30层独立BOX办公25，000平方米会展信息中心15，000平方米多功能体验馆会展中心BOX办公购物中心顶层观光10，000平方米空中VIP会议5，000平方米精品酒店15，000平方米(100套客房)豪华全球企业馆30，000平方米展示企业形象和品牌、具有接待、会晤、短期住宿和办公高区甲级写字楼70，000平方米目标客户：私

4、人银行、律师、专业服务、中国企业、新兴服务业中区甲级写字楼80，000平方米目标客户：商业银行、证券、基金、企业总部等低区甲级写字楼90，000平方米目标客户：商业银行、外资投资银行设备层设备层设备层设备层设备层设备层设备层设备层垂直布局裙房1-4层B1-B4层地上机电设备40，000平方米设备层上海中心SHANGHAITOWER会展中心主塔楼开放式广场绿化景观广场下沉式多功能馆独立式办公漫步广场多功能馆B1-B2时尚购物中心地面部分地下部分（B1-B2）平面布局示意图上海中心SHANGHAITOWER类型功能细分建筑面积(平方米)面积占比楼层分布备注办公及办公配套独立BOX式

5、办公25，0005%裙房1-46-8幢3-4层独栋BOX式办公低区写字楼90，00017%1-30包括配套商务服务区中区写字楼80，00015%31-60包括配套餐饮休闲区高区写字楼70，00013%61-90包括配套商务交流休闲区豪华企业馆30，0006%91-105办公合计295，00056%1-105占地上面积78%酒店精品酒店15，0003%106-116100套客房会议VIP空中会议5，0001%117-120高端会议、观景及餐饮等会展信息中心15，0003%裙房1-4会展、宴会、24小时信息发布等会议合计20，0004%观光顶层观光娱乐10，0002%121-130

6、机电设备设备类40，0007%地上建筑面积合计380，00071%1-130地下商业时尚新奇购物娱乐城27，0005%B1-B2餐饮、购物、娱乐等多功能体验馆8，0001%B1-B2主题多功能馆，举办体育演艺秀场地下商业合计35，0006%B1-B2配套设施停车配套100，00020%B1-B4约2000个车位设备配套12，0002%B1-B4公共配套5，0001%B1-B4配套合计117，00023%B1-B4地下建筑面积合计152，00029%项目建筑面积总计532，000100%业态面积一览表上海中心SHANGHAITOWERPART3功能定位上海中心SHANGHAITO

7、WER差异定位：最高的、24小时、定制式金融业为主办公服务需求产品特征：整栋或大面积（整层）并满足面积预扩需求金融业为主产业升级、产业集聚24小时金融办公及配套服务硬件系统符合金融产业以及专业服务等企业需求市场分析租金：2010年陆家嘴甲级写字楼租金1.2美元/天。供应：2010年，陆家嘴新增甲级办公供应175万平方米，高品质甲级办公楼集中供应。吸纳：预估每年消化办公50-60万平方米，供需比0.9：1产品定位定制式甲级办公沿街裙房独立BOX式办公垂直分区大面积办公超高层豪华全球企业馆细分