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1、1【西安·假日花城】项目商业部分策划案2006年8月8日2前言本报告重点放在项目定位和商业规划两方面,我们试图结合项目自身特点和周边商业/城市规划等要素对项目商业有关特征做一详细描绘,但限于现有商业市调数据的不足,当涉及到某些操作性细节问题时我们只做方向性的延伸和说明本报告仅作为一个方向性的探索3一.项目研究二.项目定位三.开发思考目录4一.项目研究5一)项目已知概况西安市高新区边缘,丈八路和太白路交汇处。附属于53万平米开放式街区与中式组团的假日花城大社区。项目商业规划可以做大范围调整。6二)西安商业地产发展现状
2、市场态势良好：2005年,西安商业地产继续保持着良好的发展态势,进入2006年,在稳健增长的基础上继续保持稳定/快速/健康发展的态势,投资量/施工面积/竣工面积/销售面积等指标均稳定增长,市场成交活跃,空置量持续减少。商业区域分布：西安城内商业地产项目,主要集中在东/西/北三条大街沿线以及钟楼/解放路周边。各种类型的shop-pingmall/购物中心/商场/超市/建材市场等在西安的各个城区遍地开花,诸多商业项目的兴起,使得西安的商业氛围凸显繁荣。北城,随着西安新城市中心的规划建设,中央商务区建设浮出水面；南城主要
3、集中娱乐休闲,教育等；西城CBD雏形初显。7三)项目所在的西高新片区研究项目所处的西安高新区曾被联合国工业发展组织认定为六个”中国最具活力的城市和地区”之一;并被评为西安”城市骄傲”第一名,是我国中西部地区人气最旺/环境最优/发展最快的区域之一,并被誉为“关中第九景”,是西安市经济发展最快,人均消费水平最高,未来发展潜力最大的区域。其人口规模为:近期:2006年30万人;中期:2010年80万人。未来,随着高新区住宅项目的不断推进,项目所在的区域消费潜力必将呈现巨大增长。1.高尚潜力型增长区域82.房地产开发热点区
4、域区域大型房地产项目集中,大多在百亩以上,众多千亩大盘同时集中于此;如:绿地世纪城/紫薇田园都市/枫林绿洲/紫薇馨苑等。明星楼盘集中,西安老牌明星房地产企业如:紫薇/高新/西房和其他全国知名企业如:绿地/大华/和记黄埔等纷纷屯兵于此。住宅大盘集中开发必将带来大量生活需求,而片区所在商业尚处于空白阶段,这为本项目商业开发提供良好机遇。93.密集/高端的消费人群【假日花城】项目周边拥有众多住宅/公寓类楼盘,如:融侨紫薇馨苑/枫临绿洲/崇立金世园/新一代国际公寓/阳光曼哈顿/和记黄埔项目/绿地世纪城/紫薇田园都市等项目,
5、未来这里将成为一个大规模密集的居住社区。西高新工作人员的平均收入在西安属于前列,居民购买力水平相对较高,而且高新区工作人员以年轻白领居多,消费观念相对超前,对项目商业的档次要求也较高。关键词:潜力热点密集高端10本案核心商圈次级商圈项目在商业经营上地段较偏,处于次级商圈之外的片区商圈范围内。以电子为主的新兴/主题商圈分布在周边区域。目前项目周边商业多为住宅底商,商业氛围不浓,这为项目未来的发展提供了广阔的市场空间。新兴商圈四)项目所在地段研究1.新兴(主题)商圈11本项目位于西安老城区传统商业中心/新兴的高新区商务
6、和金融中心及成规模开发的生活中心区的结合部位,传统和现代在这里交融,多样文化在此交融汇合,确定了本项目多样的发展空间。2.结合型区域123.商业具有一定的到达性核心辐射力3km边缘辐射力5-15km项目周边1.5至3公里区域内的住宅/公寓/商务及金融中心成为本项目商业自然的服务对象。而仅靠周边有限范围的消费显然无法完全满足项目商业需要,因此,项目在业态设计上就需要考虑较强的到达性,以扩大影响力和市场面,从而超越片区商业中心的基本功能,以吸引更远范围的消费人群。关键词:新兴(主题)商圈结合型片区型到达性13五)项目地
7、块研究:商业中心商业街区小围合,大开放14动感/成长性:本项目首先处在一个道路集中/充满动感和发展性中心位置,由此带来的“可能性”十分突出,而项目本身的开放正从大的关系上配合了这种成长性,所以整个项目的住宅/商业在功能用途的多样性具备了明显而巨大的增值空间(投资潜质)。开放/共享:小围合,大开放的规划格局打破传统住宅的封闭与单调,使社区的配套资源与城市的公共资源实现完全共享;让开放的步行街及商业设施成为业主和周边市民共享的配套;让开放的社区广场景观成为城市景观的一部分;让开放的生活心态使居者敞开心扉/彼此关爱,使社
8、区成为开放/动感与充满温情的沟通交流场所。融会贯通,相互促进:将大型社区生活的大气雄浑及小型院落组团的精致和谐融会贯通;使商业和住宅做到完美结合,相互促进。关键词:围合开放动感成长性15地段优势:本案紧邻西高新二次创业的核心区—CBD,地段优势明显,周边物业商业价值提升空间巨大;潜力区域:CBD的规划建设有利于提升西高区的整体综合商务服务水平和区位优势,将给
