假日国际提案.doc

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1、此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除假日国际营销提案报告一、沈阳写字楼概况（一）沈阳写字楼概况沈阳的写字楼，向来有着“三街一站四分天下”的说法。目前沈阳写字楼分布相对分散，主要分布区域为太原街地区（中华路、南京街、和平大街）、青年大街、北站、三好街等区域，目前铁西区逐渐兴起的商住以及纯商务项目越来越多，在不远的将来，也将成为沈阳写字楼市场的一大代表区域。根据数据显示，现今本市写字楼有50%左右分布在太原街地区（中华路、南京街、和平大街等），因其地处传统商圈，商业繁华，交通便利，配套设施完善。青年大街沿线地处沈阳市

2、政治、文体要地，交通便捷，该地区写字楼占据了总量的20%。随着“南北金廊”建设的启动，该地区写字楼供应量处于大幅度上升中。沈阳北站区域目前现有写字楼比例仅为18%，随着“北站金融商贸区”的大力度开发，以及东北CBD核心地位的提升，供应量亦会一定程度的增大。三好街一带分布着沈阳10%左右的写字搂。该地区已经成为IT行业集中地，专业配套完善，因该区域内客户具有较强的行业特性，将不会对其他区域构成竞争威胁，同时，该地区租户稳定、专一，转租其它地区写字楼的可能性也较小。（二）写字间市场分析1、市场投放量大幅度上升来自第一太平戴

3、维斯的调查报告显示：2009年1—2月，沈阳市房地产开发投资完成18.3亿元，其中办公楼投资0.8亿元，同比增长1.48倍。以金廊沿线为例，在建综合体项目59个，总施工面积达到3060万平方米，今年内计划完成投资380亿元，比去年增长23.4%。其中含有写字楼功能的综合体新项目就有：沈阳国际金融中心、嘉里地产项目、华新夏宫项目、浑南新区6个总部项目、韩国乐天世界项目等。而2009年内完工的甲级写字楼有上海新洲商务大厦、商会总部大厦、华晨中际大厦、东北世贸广场、皇朝万鑫国际大厦等，预计带来超过39万的甲级写字楼新增供应量

4、，而消费市场却没有发生明显变化。此外，近几年商住两用型产品大批量涌入商务地产市场，对纯写字楼项目的冲击力不可小窥，尤其是最近的一年，大型企业缩减开支，逐渐放弃高档写字间，转向更为经济的写字间（商务氛围处于成长期的区域，例如铁西新商务区），部分中小型公司也开始搬迁至商住写字间，甚至以住宅为主的小区。供大于求的趋势越来越明显，写字楼的租金也处于逐渐下降的状态。2、市场需求缩水，且短时期内很难增长。此文档仅供学习与交流此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除2009年第一季度的写字楼市场吸纳量出现负值，有3200平方米的写

5、字楼面积返回租赁市场，另外，个别写字楼空置率甚至常年超过30%。低迷的需求及净吸纳量出现负值导致沈阳甲级写字楼空置率在上季度上升至14.9%，与一季度相比环比上涨0.9个百分点。北站CBD甲级写字楼空置率环比上升了2.0个百分点升至17%，其他区域甲级写字楼空置率仍保持在5.0%的水平。租金价格的调控及租约期限，是其他区域主要项目暂时保持较低空置率的主要原因。2008年，沈阳写字楼市场经历了最强劲的增长，甲级写字楼平均租金上涨了13.3%，平均租金数额飙升至人民币96.37元/平方米/月。2009年第一季度，甲级写字楼

6、租金首次出现下滑，平均租金下降了7.6%，为人民币89元/平方米/月。（以上数据来自第一太平戴维斯）全国广泛受到金融危机影响，部分企业退出市场，各企业无论规模多大，都进行了成本调整，这就造成了写字间的需求量直线下滑，高级写字间所受的冲击可能更大。不仅仅是金融形势冲淡了写字间的刚性需求，各级别的经济型写字楼，以及商住综合体，更分流了相当规模的写字间使用者，同时，也形成了写字间市场的市场细分越发明朗化的趋势。另外，一段时间以来，沈阳市大规模的引进大企业资金，招来许多大企业落户沈阳，沈阳市高级写字楼供应量的猛增也和这一条件不

7、无关系，然而，写字楼的建设速度却超越了外地企业进驻速度，所以，写字间产品供大于求的情况，在短时期内不会有明显改变，目前写字楼市场的严重“消化不良”，恐怕还要继续承受。3、硬件设施写字楼的硬件设施配备，直接反映出写字楼的档次和品质，以及经济远景。高级写字间往往有着富丽堂皇或是壮观的入户大厅，因为各大中型企业对于“面子”问题也十分看重，而目前沈阳的写字楼产品，多数老项目的大堂显得狭小、灰暗，有的甚至较为杂乱，产生一定的品质影响；商住项目在此方面存在缺陷，多数商住项目没有大堂或是规划很牵强。停车位不足，是目前沈阳市的一大问题

8、，写字楼也是如此。高级写字间，其业主的层级也基本属于中上层，停车位就显得更为重要，中级写字间的车位需求相对较弱，但由于汽车行业的不断放低身段，以及个人收入水平的不断提升，车位的需求量猛增，对写字间车位的要求也在逐渐提高。然而，很多写字间均处于繁华区域的重要地段，寸土寸金，停车位预算就被缩减至少得不能再少，但这却为日后的产品租售带来