城市新苑商业地产提案

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1、城市新苑地产提案商业部分项目概述城市新苑商业项目位于兴中路与华强路交汇处，东临规划中的文景路延伸段，项目中间贯穿规划的城市快速干道大兴路。总商业面积约5万平方米，已建成裙楼底商约1万平方米。项目建成后必将改变了附近北稍门商圈及龙首商圈长期以来分散，凌乱的商业局面。并充分补充了对红庙坡商圈正在建设大型综合体开发商业体系，满足了附近社区群众的生活，教育，学习，医疗、休闲、购物等众多条件，社会效应与经济效益巨大。项目区位宏观环境分析北城区域概述西安北郊包括未央区和经开区，现称为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办

2、公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心将陆续迁至张家堡区域。主要商圈城北从大范围来划分分为十大商圈一、未央大道商圈二、大明宫商圈三、大学城休闲时尚商圈四、三桥汽贸物流商圈五、环汉城休闲服务商圈六、龙首商圈七、太华路商圈八、辛家庙商圈九、西安北客站商圈十、渭滨生态旅游商圈商圈分析北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈，太华路商圈，商业形式以大中型购物中心，百货，集贸市场，生活超市和精

3、品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉城休闲服务商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主，三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美容为主，而辛家庙商圈则以蔬菜水果批发，农副产品批发

4、零售为主。现状及发展目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君V时代、御道华城、赛高国际商务港、第五国际、天地时代广场、赛高国际街区、经发大厦、和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。未来商业与公寓写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫园一号、MAX未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期底商、凤城四路中登城市花园底商、银池品

5、智天下商铺、双威理想城2万平米商铺、目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分已在营业。北郊多为1-4层剪力墙结构的独立门面，缺乏大型柱网结构的框架结构的商业建筑，制约了北郊整体商业发展水平，是公司机会点业态分析就北郊各种业态在全部业态所占比重来看，餐饮和金融机构所占比重较高，分别为23.89%和17.45%几乎占到了一半，目前有建设银行，工行，西安银行，农行，招商银行的等，休闲娱乐场所，超市，酒店，物流中心所占比例也较高，加起来占到了一半还多，目前有奥斯卡影院，人人乐，华润万家，沃尔玛等大型超市，还有如家汉庭酒店。而便利店，百货鞋类，及其他服务性

6、的业态则较少，加起来所占比重居然不到10%，发展潜力巨大。区域业态比例图业态潜在需求就整个北郊各种业态来看，目前在金融机构方面，北郊最缺乏的是一些地方性银行，私人银行，例如；招商银行，重庆银行成都银行等；此外，还缺乏一些投资理财机构，保险类企业。酒店类现在连锁酒店比较多，但是缺乏三星级以上的大型酒店，娱乐场所相对较少，缺乏大型的影院，，KTV会所，健身类的业态。但最缺乏的还是大型的百货商场，像百盛，金鹰之类的中高档服装百货商场；目前有的一些百货规模太小，或档次不够，满足不了市场的需求；便利店也远远不够，尤其是大型的专业的连锁便利店，现在这些市场空白被小卖部占据的，但随着经济的

7、发必将被淘汰。此外像品牌美容店，按摩，牙科等服务性的中小业态也较少，随着商圈的日趋成熟，消费能力和档次的不断提升，这些业态的需求成为必然。区域优势（1）道路交通北郊地处北城墙以北，北有大学城，东临大型居住区和新筑港务区，区内七横十一纵交通网现在已经形成，西安地铁2号线也将于2011年建成通车可以说是四通发达，交通便捷，加之新建火车站将使得北郊区的交通更加便利。（2）市政规划根据西安市2004年—2020年远景目标，北郊将成为西安市的第二个城市中心，未来将建大型的商业中心，还有大明宫遗址项目，大型企业工业