上海泊月湾整体营销报告

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1、泊月湾整体营销报告上海凡泽泊月湾项目组·huzhou.03.2013序——走出十字路口的湖州顶级豪宅北京的顶级豪宅卖帝都，上海的顶级豪宅卖国际，杭州的顶级豪宅卖西湖，海南的顶级豪宅卖休闲……湖州的顶级豪宅卖什么？在全中国的豪宅版图上，湖州太湖豪宅的坐标定位在哪里？一座别墅的内圣外王给湖州重新塑造另一种顶级生活从原点出发，界定泊月湾最本质的属性第一篇，项目自我剖析绝对位置：世界第九湾的无限遐想项目所处的位置处于南太湖板块最繁华中央，喜来登月亮酒店、湖滨码头、郁金香公园等世界级配套环伺相伴，托起了世界第九湾

2、顶级居住的无限畅想，擎画出生命礼赞。绝对一线：一湾太湖水，涵养大富人是南太湖板块内唯一获批的一线临湖别墅，天然的环境远超过南太湖的其他项目，一线的水景资源让生活居住有更加奢华的尺度。如果说其他南太湖楼盘是在南太湖边，本案就是太湖水上的别墅宫殿；绝对尺度：庭院深深深几许的行宫殿堂项目总套数仅有73套，最小排屋也达512平方米，独立别墅最大1257平方米，尺度绝对阔绰跟震撼，达到了国内顶级豪宅尺度标准；A型14户独栋740-1257㎡+地下238-510㎡；B120套类独栋542.75㎡+地下226.83㎡

3、；B2-S12套类独栋515.76㎡+地下174.53㎡；B2-n14套类独栋515.80㎡+地下174.65㎡；523.02㎡+地下174.61㎡；B312套排屋双拼512.68㎡，联排512.63㎡—530.10㎡—512.63㎡；B41户独栋656.74㎡+161.71㎡；绝对服务：联袂国际行家打造绝版生活由国际5大行之一的高力国际提高服务支撑，社区内有依湖而立的高端会所，毗邻温泉SPA会所，整个园区打造湖州高级形制的雍容生活；COLLIERSInternational一切看上去都很美，但在理性的

4、湖州，显然还不够！可以说，项目的产品素养在湖州处于绝对的顶端，如果放在一线城市，仅凭借”一线太湖+温泉别墅“受众者必然趋之若鹜。但放在湖州，特别是南太湖板块温度整体日趋冷淡的当前，缺少绝对震撼及前所有未有的价值，千万级的总价很难让湖州顶级富豪们下单。毕竟南太湖的楼盘，太湖、温泉已经司空见惯，如果总价数倍于其他项目（阳光假日独栋700万），客户自然止步；处于高位的本案，如何“破茧成蝶”？第二篇，审视竞争市场湖州整体别墅市场12年翘尾现象明显，国务院新一年2月立马发出调控声音，新国五条出行；首次提出了房价过

5、快要采用问责制；明确提出房产税终思考要增加范围；加大透明力度，抑制信息不对称造成西甲热销；国务院2月20号明确颁布新国五条，剑指改善性需房源：新一轮国务院重新定调，支撑刚需客户，抑制改善性房源；财政部更是在2月22号指出，房产税只调节高端；为稳定房地产市场，此次调控依然采用组合拳，严厉程度跟12年年初相仿；自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次大

6、调控升级。是温家宝最后一次会议，政治信号更应该被关注；会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，“限购、限贷”成为这次国五条重申重点，历史上每次国务院的政策方向颁布，紧跟的是一系列金融、土地等相关政策，2013年房地产是否重蹈12年上半年的冰冷成为多方论证的话题；一向乐观的任志强也大呼“不在涨了”二套房贷利率和首付或上调，防御警报声音越来越明显；新华社17号指出指出：限购、限贷政策不仅将进一步保持，还不排除更严厉的调控政策将会出台。新华网号撰文重申：如房价上涨过快调控

7、加码不可避免2月21日，更有房产研究院副院长爆出：二套房贷需7成首付(原为6成)，而贷款利率为基准利率的1.3倍(原为1.1倍)住建部专家：第三套房不贷款政策仍会坚持三套房贷款禁止，二套房房贷首付提高，影响最大莫过于刚性改善客户，特别是别墅类的房源！2012年下半年的迅速回暖，到了第四季度更是出现翘尾现象，但房产税、二套房首付比例等预期，2013年楼市在第一季度相对将会转冷；2013年与2012年预计相仿，“W”型的地产格局即将形成，只不过冰点将在5-6月份形成；2012年2013年市场走势预计1月2月

8、3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月政策层面：预计明年核心政策仍将保持密集，特别是房产税，湖州地区一直是中央第二轮房产税的重点区域，不排除金融政策的出台，二套房首付7层；市场层面：传统的5-6月旺季预计失色，改善性户型收到的困然越发明显；湖州“暖冬”与“翘尾”受到新国五条的打击，5-6月份将开始进入新性冰点宏观预判2013年2013年湖州楼市曲线近年来湖州高端产品市场形势如何？目前湖州楼市的别墅排屋产品，除了传统高端住宅区南太湖板