房博会分析报告及御观邸推盘策略建议报告

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1、第十八届房博会分析报告及御观邸推盘策略建议房交会的楼市政策背景及三季度成交情况展会整体概况御观邸竞争分析及营销策略建议开发商和购房者的心态分析参展楼盘营销手段和优惠措施房博会成交及现象分析市场供应量的预测房交会总结和达房产房交会的楼市政策背景政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点.2011年的前三个季度，楼市走过了一条清晰的轨迹：第一季度，调控政策继续叠加，新国八条出台，沪渝房产税开征，限购限贷，加息提准；第二季度，在持续的打压下，楼市观望气氛浓厚，房价开始松动；第三季

2、度，房价降价范围扩大，部分楼盘杀跌。与08年下半年降价后很快救市不一样，本次楼市调控有制度化和长期化趋势。此外，本轮调控独有的限购及限贷政策，将楼市的绝大部分购买力摈弃在外，开发商以价换量的空间有限，且会越来越小，对高端项目尤其如此。房交会的楼市政策背景金融手段加息：央行在2011年7月7日再次上调存贷款利率25个基准点（2010年以来第5次，年内第三次），5年期以上房贷基准利率突破7的心理高位；提高存款准备金率：2011年6月14日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（2010年以来第12次，年内第6

3、次），调整后大型金融机构达21.5%，中小金融机构为18%，达历史最高水平。限贷：杭城房贷政策，三套早已停贷，首套首付四成，利率普遍上浮10%（最少5%），有些银行甚至拒贷首套房。二套首付六成，贷款上浮20—40%。资金监管：浙江省住房和城乡建设厅发布预售资金专款专用监管政策（此政策未常态化执行）。房交会的楼市政策背景税收手段交易税：个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。房产税：1月28日，上海和重庆开始征收房产税。重庆市对存量和增量独栋商品住宅均征房产税，税率分三等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价高

4、出3倍以下的住房，征收税率为0.5%，高出3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。上海适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。房交会的楼市政策背景行政手段（杭州版细则）限购：杭州本地户籍已拥有1套住房的，限购1套房；拥有2套及以上住房的暂停在本市向其售房。外地户籍：能提供2年内累计1年以上的纳税证明的限购一套房。保障房：确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地量不低于住房建设用地供应总量的70%、今年的商品住房用地供应计划总量原则

5、上不低于前两年年均实际供应量。2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房等。一房一价：3月16日，国家发展改革委：《商品房销售明码标价规定》：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。叫停“存抵”：8月3日，杭州房管局叫停一切“存抵活动”，此举将导致杭城楼市告别欲遮还羞的“变相降价”时代，开始大踏步跨入“明打折”时代。业界大佬的声音任志强：政策不会松动，房价不会崩盘虽然，现行的政策已经在市场上出现了许多不利影响，同时也开始

6、影响到宏观经济的其他方面，比如建材的销售下降和价格下降。所以中央政府提出为保宏观经济要适度调整，但不一定对房地产放松管制。而且，政府不会轻易放开限购措施的，放开限购措施是会用其他替代方式来转换的，如增加交易税，资本的利泽税，房产税等等手段。这样的话就会避免下一轮房价的快速上涨。因此，政策刺激度不会松动，房价也不会崩盘。但持续的行政干预一定会让市场出现不可预料的现象。10月26日人大常委会对保障金住房的质询中，政府已经看到了政策中的很多不恰当的地方也看到了行政干预对市场经济的破坏，也许他们会适度调整自己现有的政策。资料来源

7、于新浪财经10月27日新闻业界大佬的声音郁亮：市场格局已发生变化，投资属性已弱化“从1998年开始的房地产市场是全面市场化的过程，经过本轮调控，这一阶段已经落幕。接下来随着保障房、商品房等房产类型的多元化发展，房子的投资属性会弱化，其本身的居住功能将得到强化和恢复。”郁亮坦言，现在市场格局已经发生重大变化，只有认清并把握形势变化，才能作出迎合市场的决策。也正因为如此，万科早早地就为下半场热身。比如此前被媒体广泛关注的15平方米MINI户型，万科要研发这一户型就是为了下半场的竞争，要为需要住房的人盖房子而不是为投资者盖房子

8、资料来源于今日早报杭州前三季度成交情况新房成交量对比和达房产杭州前三季度成交情况二手房成交量对比杭州前三季度成交情况土地收入对比和达房产杭州前三季度成交情况可售房源库存对比和达房产杭州前三季度成交情况2011年前三季度杭州主城区成绩单新房：成交16736套创近五年新低二手房：成交9739套创近五年新低土地：出让165