成都保利贝森路项目定位报告

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1、城市，让生活更美好！谨呈：保利（成都）实业有限公司【地块经济指标】项目开发用地待征地项目占地：34.7039亩容积率≤3.8总建筑面积≤87916平米建筑密度≤30%（基地面积≤6940平米）限高≤73.9米（层数≤24层）商业≤10%楼面地价6000元/平米【项目四至】地块东至中国电信成都枢纽中心；北至紫云金沙、香格里拉花园商品房；西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园；南至贝森路荷塘月色社区商业街。边界清晰，方正，道路通达性好，地块闹中取静。东侧临中国电信成都枢纽及工人文化宫。北侧临商品住宅小区大陆紫云金沙

2、、香格里拉花园、金沙揽胜，具有一定居住品质。西侧临贝森休闲运动广场和二十一世纪花园。南侧临贝森路、荷塘月色、博瑞都市花园。有一条以餐饮为主的社区商业街。苏坡东路本案贝森路青羊大道中国电信成都枢纽紫云金沙香格里拉金沙揽胜文化宫香格里拉花园大陆紫云金沙金沙揽胜成都枢纽中心成都工人文化宫贝森休闲运动广场二十一世纪花园贝森路荷塘月色博瑞都市花园本宗地距离金沙车站直线距离：500米；公交线路：5、13、35、37、58、63、83、84、111、309、403、409、503、523、545、809、904共17路。距

3、离规划的地铁4号线、7号线最近出口：500米本案临路距离：青羊大道——50米苏坡东路——200米瑞联路——300米三环路——2000米-1500米--200M--50M--300M-【交通状况】本案交通状况便利，驱车出行、公交出行（17条线路）、地铁出行（4、7号线）均能达到便利状况。清水河公园东坡体育公园工人文化宫金沙遗址博物馆西南财经大学乐宾百货人人乐西单商场休闲配套文化配套商业配套4大公园汇聚，居住舒适度高。文化配套设施丰富，文化底蕴浓厚。商业成熟度高，配套卖场齐备，餐饮、娱乐设施完善。公园设施：清水河

4、公园、天鹅湖公园、东坡体育公园、摸底河公园。文化设施：金沙遗址博物馆、工人文化宫、西南财经大学商业配套：乐宾百货、人人乐、西单商场、仁和春天、醉江湖【公共配套】区域各项公共配套设施齐备且成熟，属高成熟度的城市稀缺地块。地块资源综合评价整体规模不大，3.8容积率，最大建筑面积8万余方。满足容积率的前提下，建筑密度和限高均有上限空间。地块周边城市配套齐全。4大公园、3大文化设施、3大商业卖场。道路通达性好，路网发达，驱车出行便利。17条公交线路，两条待建地铁线路，公共交通便利规模上城市资源交通资源地块资源地块平整

5、，规则，呈长方形，边界清晰。地块西南角有7亩多待征地。【本项目可能面临的问题】123明年的政策环境怎样？周边普通住宅项目平均价格约为7500-8500元/平米，本项目6000元/平米的楼面地价，怎么来突破此价格体系？我们如何面对未来周边品牌开发商项目的供应，竞争策略是什么？4项目定位方向的可行性及解决方案5如何解决项目定位、快速回笼资金与销售速度的问题？思考1consider明年的房产市场预期2010年政策现状——政策频出，打压高房价的决心不减2010.12010.9调控力度走势2010.01.10国务院办公

6、厅《关于促进市场平稳健康发展通知》2010.02.12中国人民银行上调人民币存款准备金率0.5个百分点2010.03.10国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》2010.03国资委责令78家央企限时推出房地产行业2010.04.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台2010.05.10央行宣布上调存款准备金率0.5%2010.0617省市追缴750亿土地款2010.07国土部联手银监会密查1436宗闲置土地，同时修改招拍挂制度2010.08房产税改革持续推进2010.3

7、2010年1月-2010年8月主要政策调控节点2010.09首套房3成以上二套房5成以上3套房不放贷房产税试点现象2：新政后仅北京、深圳等部分城市出台细化政策，众多城市并未出台细化政策，新政贯彻不力亦是导致本轮调控作用不持续的重要原因；现象3：各地房地产市场供应不足，需求被压抑，也是造成市场反弹的重要因素；现象1：4.17新政后，政策调控在5-7月份起到作用，但进入8月各地楼市的迅速反弹，政策影响力持续减弱；现象盘点目前已有三大城市出台细化政策，对其调控的城市影响较将较为严重；而目前成都市场整体稳定，不属于涨

8、幅过高、供应紧张的城市，是否出台细化政策还有待观察，但根据目前的情况，成都出台限购政策的可能性较小，强调前期政策执行可能性较大。城市城市级别政策内容上海一线限购政策：暂定在一定时期内限定居民家庭购房套数深圳一线限购政策：暂时实行深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房厦门二线临时性限购政策：从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住