上海新政后高端客户购买可行性分析

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1、新政后高端客户调查样本Part1新政简述Part2购买的可能性是什么？Part3目标客户是谁？目录新政简述目前上海高端客户多数已具有在上海的多次置业经验，新限购政策下，本项目的目标客户被大幅度缩减。基于以上的深度分析（附件），以及对本项目已有客户的调研与探访，我们寻找购买的可能性，设法并锁定潜伏客户。在2011年农历春节即将来临之际，国务院及上海政府相继出台两条楼市调控新政，我们对这两项条例中，对高端住宅市场目标客户进行了研究：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》--“新国八条”《上海市开展对

2、部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》购买的可能性是什么？【以公司名义购买】限购核心点在于：限制个人或家庭，企业购买行为成为空白点！而对于高端物业购买者多为私营业主或拥有控股企业，如何通过此购买行为变相完成房屋交易，是我们关注的重点！现结合目前已可操作方式做简要分享：操作方式优势劣势核心驱动力企业全款支付，再抵押不动产套取房款规避限购政策；利率优惠（普通多套贷款至少上浮10%），抵押贷款基本基准利率；贷款成数上升（购买贷款首付60%以上，变相抵押贷款50%贷款额度）；非上海本地户籍问题同时规避；个人购房契

3、税3％（非普通商品房），企业购房契税3%；须一次性付款；企业转让物业需缴纳15-30%增值税；个人注册企业，运营成本较高，个人企业注册资金至少10万，每月还需支付办公成本、维护成本的费用；高端物业购买者都拥有企业，临时起兴注册公司概率不高；以公司名义买房不受楼市调控的影响，另一方面为求资金保值、准备长线持有；通胀压力仍是今年经济主线，资金寻求避风港是主旋律；当今政策下，高总价单位，企业购买成本低于个人购房成本（贷款成数、利率）企业全款支付，通过企业授信获取贷款视购买者企业资信与业态可获低息贷款；部分增长热

4、点企业如房产、能源、原材料、贸易等企业类型授信额度低购买的可能性是什么？【境外客户（外籍、港澳台）】限购政策属“一刀切”政策，实际情况是“外”也限了，但目前交易环节仍有突破空间，而就目前国内经济环境而言，外部游资对中国货币升值这块大肥肉情有独钟，从上海某一高端项目1月成交客户数据可以看出，11套成交，其中4套台湾籍、5套外籍华人，81%的比例足够说明这批客户的存在。操作方式优势劣势核心驱动力通过更换护照、或变更护照号码的方式购买限购管不到，交易中心征信系统根据“号码”作为唯一识别方式；贷款仍可办；仅需申请

5、遗失后补办新证件；不可在原贷款外资银行办理房屋贷款，必须更换，原外资银行可查询原购房信息；捕捉政策漏洞、手续相较繁琐，客户心理将存有较多疑虑与不安通胀与人民币升值；国内外除汇率外的货币利率；国内经济快速增长所带来的增值收益；购买的可能性是什么？【年满18周岁青少年（富二代）】限购是人性化的，在规定中已就父母与成年子女的购买限定做了明确，这时“年满18周岁青少年”的粮票成为我们的关注点。操作方式优势劣势核心驱动力以新家庭身份购买父母用子女名义购买；顺应政策，无风险决策者仍是父母，理性消费仍占主导；购买总价瓶

6、颈存在，主要是购买主体的年龄的限制（从父母角度）；地段、生活便利性成为首选目标；抗通胀；只能卖一套，就卖最好的；前瞻性的眼光，占在地域的角度看地段（从大上海的角度解读地段）购买的可能性是什么？【长三角边缘客户（异地富商等）】简单而言就是以前未在上海置业的异地富豪，这批客户是最难描述的清楚也是缥缈的，因为他们都未曾出现在大家过往接触中，他们靠口碑去知晓，靠热点信息引起关注！这批目标客户是最“纯洁”的客户（不受限购），但也是地域分布最广的客户。他们如同沙漠处的金矿，需要我们的耐心与坚持的寻觅！购买的可能性是什

7、么？身份鉴定：上海人身份鉴定：非上海户籍目前无房有一套房有2套及以上房可买1-2套只能买1套无法购买目前无房有一套房有2套及以上房可买1套只能买1套无法购买异地富豪富二代企业购买企业购买护照变通购买总而言之，积极拓展客户渠道，积累深挖，释放影响力，依旧是我们营销的主旋律！豪宅虽是弹性需求，但其还是存在！代表客户一（富二代）王晓声1、客户基本信息：该客户是浙江绍兴人，30岁，有英国留学经验，在国外、上海有多次置业经验，基本都选择一次性付款。2、职业描述：该客户为家族企业，主要经营机电设备，是典型的富二代代

8、表。3、心理描述：国八条、沪九条出台后该客户短期内暂时放弃在上海购置物业，今年重点关注厦门等二、三线沿海城市的房地产项目及发展家族企业。4、部分客户访谈细节：“我不会贷款”-----该客户资金充裕基本都选择一次性付款“要买就买市中心”----该客户认为市中心住宅稀缺，抗跌性较好，保值增值性空间较大，所以购置物业基本都会选择市中心项目。代表客户二（外籍客户台湾人）陈文俊1、客户基本信息：该客户是台商46岁，多次因工作需要来访上