房地产市场、银行信贷与经济增长

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1、中国经济金融观察房地产市场、银行信贷与经济增长——基于面板数据的经验研究李宏瑾内容提要：本文针对近年来我国房地产市场价格持续攀升但市场需求不降反升、银行信贷资金迅速向房地产业集中以及房地产市场发展与经济增长的作用等问题，以全国和各省、市、自治区的面板数据，进行了实证分析。分析结果显示，我国房地产市场供给约束问题非常严重，尤其是考虑到居民收入增长因素后，房地产市场的供求矛盾十分突出；银行房地产开发贷款和个人住房贷款强有力地支撑了房地产市场的供求；房地产市场的发展也拉动了经济的增长，但这一作用没有我们想象的大。因此，目前我国针对房地产市场的宏观调控和各项监管措施，都应该从供求两方面出发，在金融

2、等政策上要保持连续性，并加强制度建设，更好地发挥市场机制的作用。关键词：房地产银行信贷经济增长中图分类号："#$%文献标识码：&关注的现象是，与一般商品市场价格规律不同，在房价持续走高的同时，我国房地产需求依然保一、导言持了十分强劲的态势，房价的上涨并没有抑制市场的需求。!&&#年全年商品房屋销售额已高达随着!""#年初我国经济进入新一轮经济上./.&’%亿元，同比增长#,’$(，这个规模已经接!"升周期，有关我国房地产业的讨论也逐渐多了起近$%%%年的,倍。来。与我国整体经济和大部分行业是由持续多年在房地产业迅猛发展的同时，我们还注意通缩的下行走势逐渐转入标志着经济复苏的通到，银行信贷资

3、金与房地产业的发展越来越密胀的上行通道不同，我国房地产业一直保持快速切。!&&$年以来，我国房地产开发贷款增速一直的增长。自$%%%年以来，我国房地产开发投资一保持在!*(以上的高速增长，远远高于同期金融直以每年$&&&亿元人民币以上的速度增长，年机构贷款增速。!&&#年房地产开发贷款增速甚均投资增速高达!!’#(，高于固定资产投资平均至高达,%’$(，高于金融机构贷款增速!-个百增速近)"个百分点。目前，我国年均)万亿元以分点。房地产开发贷款占全部金融机构贷款比重上的房地产投资总额，已经相当于中国股市的投也逐年上升，已由$%%%年的!’*$(上升至!&&#资规模。与此同时，房地产价格持续

4、上涨，!"")年的,’$%(；同时，我国个人住房贷款从无到有，年)季度至!""*年)季度，我国平均房地产销取得了迅猛的增长。$%%%+!&&#年我国个人住房售价格指数为)&*’)，远远高于同期居民消费价贷款年均增速高达-,’/(，可能是所有类型贷款格指数，其中，!&&#+!&&,年第#季度房地产销中增速最快的。截至!&&#年末我国个人住房信售价格指数持续攀升，分别高达)&,’-、)&*、贷余额已高达$$..%’.,亿元人民币。可见，我国)&,’)、)&*’)、)&.’.、$$&’,和$&%’%。但一个值得银行信贷资金迅速聚集于房地产业。作者简介：李宏瑾，男，中国人民大学财政金融学院博士生，

5、现供职于中国人民银行管理部金融研究处。!"国家统计局《中国统计年鉴》各期，!&&#年数据来自中国人民银行金融信息管理中心0中经网1。在不做特殊说明的情况下，本文数据均来自于国家统计局、中国人民银行。$’国际金融研究!"#$%&!’中国经济金融观察那么，为什么在房地产价格上涨的同时，房地给增加，而居民个人住房贷款成为使居民潜在产市场的需求不降反升？银行信贷资金对房地产的需求变成现实的有支付能力的需求；一般来业的支持程度如何？房地产市场的发展与我国经说，房地产市场商品与价格的关系与其他商品!"济增长的关系怎样？这是我们关心的主要问题。一样，价格上升供给增加、需求减少，而价格我们通过建立了全国和

6、各省、市、自治区的面板下降则供给下降、需求增加，但是由于房地产数据!"#$%&’()(*，针对上述问题进行了如下研市场自身具有非常独特的性质，供给与需求对究。居民收入的反应程度存在很大差异，故此普遍适用于一般商品市场上的价格规律在房地产市二、理论假说场上的表现可能并不明显。这样，我们分别得到了如下假说。房地产商品与一般商品的一个明显差异就假说+：居民可支配收入与房地产市场的是房地产市场的供给约束十分明显，同时房地产供给与需求成同方向变化。兼具有耐用消费品和投资品的双重特征，而居民假说-：房地产开发贷款与房地产供给成对作为耐用消费品的住宅的消费，也自然符合同方向变化，个人住房贷款与房地产市场

7、需求“生命周期假说”。随着我国宏观经济的高速增成同方向变化。长，城镇居民家庭人均可支配收入持续上升，至假说/：房地产市场中，价格与供给和需+,,-年已达./0+1+元，接近2333年的214倍。求的关系可能与一般商品市场上不同，价格的与此相对应，我国居民的消费结构发生了很大变上升并不一定会带来供给的增加和需求的下降。#"化，反映在房地产市场上就是，我国居民消费已房地产市场的发展促进了建筑业的发展，经进入到改善居住条件的阶