我国经济增长背景下的房地产市场与金融稳定

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1、我国经济增长背景下的房地产市场与金融稳定　　关键词：经济增长；房地产市场；金融稳定　　　　1998年以来，我国进入了新一轮经济增长时期，作为引领经济周期的产业，房地产业也经历了空前的繁荣和过热而成为政府和百姓时下关注的焦点。国际金融危机的案例表明，房地产发展与金融存在紧密联系，金融支持在促进房地产市场发展的同时也为自身的不稳定埋下了伏笔。目前，我国房地产市场发展过程中存在哪些问题？这些问题对金融稳定产生怎样的影响？本文在总结房地产市场与金融稳定间关系的相关　　通过抵押贷款提升消费者和投资者的购房能力，金融机构的支持将房地产市场的有效需求由

2、潜在转化为现实，从而推动了房价上涨(注：《股市》(Garbade，1982)、《企业资产出售》(ShlEifer,etal,1982)、《土地市场》(Kashyap,etal,1990)以及《住宅市场》(StEIn，1995),这些相关文章所用的一个共同机理是:借款能力与住宅价格直接相关,并对住宅需求进度产生上翘推动(Lamont,etal,2000)。)。由于经济增长阶段的房地产价格具有上涨的长期性，金融机构适度的资金支持是平抑供求非均衡的重要手段和保持房地产价格正常上涨的重要手段。如果以控制资金供给来追求房价的平稳甚至下降，结果只会扭

3、曲房地产市场的正常调节机制，加剧房价波动，损害政府声誉（盛松成,2007）。但是，金融支持过度会产生泡沫、金融风险甚至金融危机。值得注意的是，在房地产价格上升成为显性信息（或共同知识），而市场结构具有非完全竞争性，甚至具有垄断性时，逐利性必然驱使包括金融机构在内的所有投资主体趋之若鹜，甚至通过违规手段进入市场。很多学者也从灾难短视、羊群效应和制度性记忆假说等理论视角分析金融机构这种非理性行为产生的必然性（Berger，etal，2003）。同时，在经济上升阶段，由于信息不对称、对价格上升的预期和对房地产合理定价的困难性，投资者和消费者的行

4、为也可能出现盲目乐观而具有非理性（Carey，1990）(注：Winston等（2004）指出，只有当经济由盛转衰、大量违约出现时，房地产的真实价格才显露出来（Carey,1990）。)。　　综上所述，在经济上升阶段，由于房地产价格上涨掩盖了潜在的风险，而经济主体的行为又具有非理性特点。因此，房地产市场易于出现失灵而需要政府的干预，政府的适当干预也是保持房地产市场健康发展和金融体系平稳运行的关键，这已为20世纪80年代以来北欧、日本、美国、东南亚金融危机和当前的“次贷”风波所证实。　　　　三、对我国当前房地产市场与金融稳定关系的评析　　　

5、　对于本轮房地产市场的发展态势，最值得我们关注的是驱动市场繁荣和过热的因素是什么，市场态势对金融稳定的影响怎样。既有的研究往往就某一个方面展开，忽略了上述综合分析框架的运用，给人以就事论事、不够深入之感(注：如很多学者从房价收入比、空置率等指标来反映我国房地产市场的风险。由于这些指标在定义上和统计方法上存在很大的不同，以此来考量市场问题往往会给人以就事论事的感觉（徐滇庆，2006）。还有学者单单从房地产贷款增速过快或占比过高来分析房地产市场对金融稳定的影响，没有考虑指标的合理内涵和影响机制，从而也就无法提出可行的建议，给人以不够深入之感。

6、)。下面本文首先分析我国房地产市场发展的供求关系和价格形成。在此基础上，着重分析房地产市场对金融稳定的影响。　　（一）我国的房地产市场：供求结构与价格形成　　从本质上来讲，近年来我国房地产市场发展繁荣甚至走向过热是市场供求关系演变的结果。从需求来看，经济发展进入新一轮上升期和住房管理体制改革是此轮房地产周期的主要影响因素。1998年以来，我国实施了扩张性的财政和货币政策，经济发展进入新一轮上升期。在经济快速增长背景下，投资扩张、城市化加速、居民可支配收入增加等推动了本轮房地产市场的迅速发展和繁荣（张晓晶，2006）(注：影响房地产市场发展

7、的其他因素如人民币升值预期下的大量外资流入、贸易顺差和房地产投机等也与此轮经济增长密不可分。)。1998年住房体制改革取消了福利分房、集资建房，实施市场化、货币化的住房供应体制。改革在将居民住房需求完全推向市场时意味着市场住房存量需求突然和巨量释放。如果供给不存在约束，根据微观经济学的基本理论，房地产价格会随着供给的增加而下降。问题是目前的市场供给存在着诸多问题而无法去满足瞬时释放的存量需求。一方面，我国政府对房地产企业的管理实行严格的市场准入制度，市场的进入壁垒相当高。市场的不完全决定了房地产企业所提供的房产数量无法满足广大居民的实际需

8、求。同时，在开发商具有区域垄断势力的情况下，任何成本的上升都可以通过提高房价来消化（李宏谨等，2006）。另一方面，国家在实施住房市场化改革时过分地强调了经济发展和提高居住质量，忽视了收入差距