合富辉煌2010中泰银联衡阳项目发展策划报告

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1、中泰银联衡阳项目发展策划报告20060928谨呈：中泰国际集团&银联集团（精简版）致谢：中泰国际集团&银联集团感谢贵司对我司的信任，于2006年8月中委托我们就衡阳项目做项目发展策划工作。同时感谢，本项目工作组在市场调研过程中得到了贵司具体的协助与参与，调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。经过我司对衡阳市场的深入调研和分析，项目资源条件的深入挖掘，并结合企业资源与战略考虑，报告中确立了具有领先性的发展策略，并明确了可操作性的规划设计指引。此份最终正式稿，是本项目组核心研究成果暨中期汇报后，与贵司充分探讨，坦诚交换意见后最终修

2、订的策划成果。合富辉煌中泰衡阳项目组专案团队：项目总统筹：黎振伟先生肖鹏先生杨莹小姐项目经理：易南郁小姐项目副经理：唐国华先生项目组成员：杨涛先生罗洪源先生叶展图先生黎浩昕先生陈文冬先生项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察衡阳市宏观经济情况衡阳城市发展现状衡阳城市总体规划衡阳市房地产市场状况政府官员政府部门：规划局、国土局、房地产管理局、统计局、市府服务中心、开发区招商局等地块解析和界定宏观经济背景分析各区域房地产供求情况分析消费者支付能力分析消费

3、者投资趋势分析250份目标消费者问卷调查各区域住宅市场情况地产专业人士5位房产销售主管2位目标消费者深度访谈20位（生意人、政府中高层公务员）调查重点楼盘30个目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析案例借鉴地块价值分析的结果经济效益分析最优容积率与物业配比定价的市场支撑条件发展战略与定位合富专家我们的一切研究必须以现实条件为基础，以共同目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现状条件是我们一切思考底出发点。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。事项内容项目开发目标资金回

4、笼，降低开发风险尽可能情况下，实现项目价值最大化品质塑造项目品牌项目限制条件高地价：60万/亩；高容积率，r=3.0中泰国际集团在衡阳开发的首个住宅项目衡阳房地产市场发展不成熟，市场承受有限，市区大盘城市及经济背景湖南.衡阳——雁城简介：位居湘南中心，地处五岳独秀的南岳衡山之南，是湖南省第二大城市，因“北雁南飞，至此歇翅停回”又名雁城城市性质：“湘南地区城市中心，省级历史文化名城”。宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境湖南省主要城市2005年GDP一览表(单位:亿元）数据来源：衡阳统计年鉴2005数据来源：湖南主要城市统计公报2

5、00501-05年GDP变化一览表(单位:亿元）衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列2004年衡阳GDP增长迅猛，主要受当时煤价迅涨所致(属于衡阳的耒阳是煤矿产区，带动整个衡阳经济增长)城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP1519.90525.67367.03628.57590.14627.62GDP增长率14.9%11.9%10.3%11.7%11.5%11.8%城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展数据来源：衡阳统计年鉴2005数据来源：湖南主要城市统计公报200500-05年固定

6、资产投资变化一览表(单位:亿元）固定资产投资水平偏低，增长相对较慢，城市建设力度较弱固定资产投资稳步增长，占GDP的比例不断提升，城市建设投入力度加大，对房地产开发有利城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德固定资产投资881.44160.66172.88191.70154.35165.36同比增长31.93%23.3%28.7%25.4%12.63%21.6%固定资产投资/GDP58.0%30.6%47.1%30.50%26.15%26.3%05年湖南省主要城市固定资产投资一览表(单位:亿元）房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔数据来源：

7、衡阳统计年鉴200501-05年市人均GDP变化一览表(单位:美元）人均GDP与房地产发展关系800-4，000US$4000-8，000US$8000US$以上0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高人均GDP从03年的757美元增长至04年的992美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强，拉升房地产需求数据来源：衡阳统计年鉴200501-05年城市居民人均可支配收入和消费支出变化一

8、览表（单位：元）城市居民人均可支配收入稳步上升，消费能力不断提升消费支出占可支配收入的比例不断下降，居民储蓄能力不断增强，保障购买大型消费品能力生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.