合富辉煌-安怡衡阳开发区项目策划提案

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1、安怡衡阳项目总体策划初案合富辉煌房地产（湖南）２００７年３月２２日目　录Ⅰ.市场分析Ⅱ.项目理解Ⅲ.项目定位思考Ⅳ.物业发展计划Ⅴ.财务估算Ⅰ.市场分析注：此部分仅粗略介绍衡阳市场总体状况，详细分析请参看附件—《衡阳房地产市场调研分析》报告。一、宏观经济分析市区产业结构合理，第三产业活跃数据来源：衡阳市统计年鉴200501-05年三产结构变化一览表国内工业城市，多为“二、三、一”的产业结构市区“三、二、一”的产业结构，说明市区第三产业占主导地位，房地产等第三产业发展良好04年全市和市区三产结构对比表宏观经济向好，为房地产开发提供较

2、好的经济环境湖南省主要城市2005年GDP一览表(单位:亿元）数据来源：衡阳统计年鉴2005数据来源：湖南主要城市统计公报200501-05年GDP变化一览表(单位:亿元）衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列2004年衡阳GDP增长迅猛，主要受当时煤价迅涨所致(属于衡阳的耒阳是煤矿产区，带动整个衡阳经济增长)城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP1519.90525.67367.03628.57590.14627.62GDP增长率14.9%11.9%10.3%11.7%11.5%11.8%房地产发展已跨入快速发展期，未

3、来发展前景广阔数据来源：衡阳统计年鉴200501-06年市人均GDP变化一览表(单位:美元）人均GDP与房地产发展关系800-4，000US$4000-8，000US$8000US$以上0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高人均GDP从03年的757美元增长至06年的1242美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强，拉升房地产需求数据来源：衡阳统计年鉴200501-06年城市居

4、民人均可支配收入和消费支出变化一览表（单位：元）城市居民人均可支配收入稳步上升，消费能力不断提升消费支出占可支配收入的比例不断下降，居民储蓄能力不断增强，保障购买大型消费品能力生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格尔系数（％）39.63%住房支出10.25%城市居民人均住房使用面积（m2）26.96衡阳市20

5、04年经济数据数据来源：衡阳市统计年鉴2005衡阳市的恩格尔系数为39.63%，住房支出仅占总支出的10.25%，两者不协调。发达国家经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40m2之前，住房需求会持续旺盛，说明衡阳房地产市场有广阔的发展空间市民住房面积和支出均较小，房地产市场有广阔的空间衡阳宏观经济特征小结城市经济总量不大，三产为首，消费型城市特征固定资产投资较低，但稳步增长，发展趋势良好房地产发展进入快速发展期居住开支比例较小，但居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大二、城市规划分析城市规模：全市15303平方公里，市区建

6、设用地规模控制在98平方公里以内人口规模：全市：总人口718.95万人，城镇人口227.04万人，占总人口31.6％市区：规划近期（2010年）为100万人左右，远期（2020年）为130万人左右市区规模较小，人口增长慢，城市尺度小数据来源：衡阳市统计年鉴200502-04年衡阳市区人口变化（单位：万人）现阶段中心片区统领全市，对周边四区吸引力极强，本项目具有市区成熟配套和本身环境资源的优势中心片区高新片区城东片区城南片区城北片区本项目湘江城北片区：专业市场集中，区域形象差城东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路

7、宿舍区规模庞大城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和服务中心，功能配套配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高高新片区：行政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟，是房地产开发的热点区域规划上，城市向东向南发展，但目前东部和南部建设力度较小老城区进一步强化商业功能，对全市吸引力增强高新区为全市的行政中心，是近期（5年内）城市建设的重点区域中心片区高新片区在规划上，未来城市向东、南发展，但未来城市行政办公中心将聚集在华新开发区（西部），未来城市结构上，老城区仍是全市的核心区域本项目所在

8、区域位于开发区内，邻近行政中心华新开发区，区位前景逐步向好中心区与华新区联系紧密：中心区成熟度高，行政中心华新开发区对中心区成熟配套依赖大本项目紧邻蒸水河风光带，环境优势突出中心片区本项目解放路市政府市委华新开发区本项目位于衡阳华新开发区，区域发展